Wycena maszyn i urządzeń.

PROBLEMATYKA WYCENY NIERUCHOMOŚCI Z MASZYNAMI I URZĄDZEŃIAM TRWALE Z NIĄ ZWIĄZANYMI.

 

  • Uwarunkowania prawne
  • Zgodnie z zapisami zawartymi w Ustawie o Gospodarce Nieruchomościami z dnia 1997-08-21  (Dz. U. 2014r poz. 518 ze zmianami).

Art. 4. Ilekroć w ustawie jest mowa o :

  1)  nieruchomości gruntowej – należy przez to rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności;

  6a)  określaniu wartości nieruchomości – należy przez to rozumieć określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości;

  16)  nieruchomości podobnej – należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość;

  17)  stanie nieruchomości – należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona;

Art. 174. 1. Rzeczoznawstwo majątkowe jest działalnością zawodową wykonywaną przez rzeczoznawców na zasadach określonych w niniejszej ustawie.

  1. Rzeczoznawca majątkowy dokonuje określania wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością.

3a. Rzeczoznawca majątkowy może sporządzać opracowania i ekspertyzy, nie stanowiące operatu szacunkowego, dotyczące:

  6)  określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora;

  7)  wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości;

  8)  wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości.

Zgodnie zapisami w Ustawy z dnia 23.04.1964 r. Kodeks Cywilny:

 Art. 46. § 1. Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Art. 47. § 1. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

  • 2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.
  • 3. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Art. 48. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Art. 49. Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania wody, pary, gazu, prądu elektrycznego oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych gruntu lub budynku, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu.

Art. 50. Za części składowe nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością.

Wprowadzenie

Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Gospodarki z dnia 20.12.2005 r w spawie zasadniczych wymagań dla maszyn i elementów  bezpieczeństwa  ( Dz.U.  nr 259 poz. 2170.)

[paycontect]

MASZYNA to zespół sprzężonych części lub elementów  składowych ,z których przynajmniej jeden  jest ruchomy ,wraz z odpowiednimi elementami uruchamiającymi ,obwodami sterowania  ,zasilania ,połączonych wspólnie w celu określonego  zastosowania , w szczególności do przetwarzania ,obróbki ,przemieszczania  lub pakowania materiałów

ŚRODEK TECHNICZNY to maszyna lub narzędzie niemaszynowe [przyrząd, aparat techniczny, narzędzie warsztatowe] bądź pomieszczenie [zbiornik, pojemnik, rurociąg] służące zaspokajaniu potrzeb materialnych i charakteryzujące się wejściem, wyjściem i działaniem [masa, energia, informacja]

MEGAUKŁAD TECHNICZNY to zorganizowany układ środków technicznych [maszyn i urządzeń] dobranych ze względu na celowe działanie tego układu jako całości.
W szczególności megaukładami są instalacje chemiczne, linie technologiczne, sieci rurociągów itd.

URZĄDZENIE to potoczna nazwa maszyn i pomieszczeń czasem stanowiących układ powiązany działaniem. 

ZASADY WYCENY MASZYN I URZĄDZEŃ SZACOWANYCH WRAZ Z NIERUCHOMOŚCIĄ.

W oparciu o wymogi wynikające z Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (jednolity tekst Dz. U. z dnia 23 kwietnia 2014 r., poz. 518 z późn. zmianami) oraz z Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 22 września 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zmianami) a w szczególności:

  • 55.1. Operat szacunkowy przedstawia postępowanie, o którym mowa w art. 4 pkt 6 ustawy.
  1. Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.
  • 56.1. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:

  1)  określenie przedmiotu i zakresu wyceny;

  2)  określenie celu wyceny;

  3)  podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;

  4)  ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;

  5)  opis stanu nieruchomości;

  6)  wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;

  7)  analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;

  8)  wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;

  9)  przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Przedmiot i zakres wyceny

Maszyny i urządzenia oraz pozostałe środki lub megaukłady techniczne podlegają wycenie łącznie z nieruchomością jeśli pozostają z nią w trwałym związku tzn. zgodnie z zapisami kodeksu cywilnego są częścią składową nieruchomości gruntowej, budynkowej lub lokalowej.

Pozostałe środki techniczne tzn. te które nie pozostają w trwałym związku
z nieruchomością podlegają oddzielnym wycenom.

W operacie szacunkowym oprócz przedstawienia przedmiotu wyceny należy jednoznacznie określić zakres opracowania w tym zamieścić informacje jakich elementów składowych nieruchomości wycena dotyczy z uwzględnieniem m.in. maszyn i urządzeń trwale związanych z  nieruchomością.

Należy wyspecyfikować środki techniczne wyceniane wraz z nieruchomością [lokalem, budynkiem, budowlą, gruntem] oraz  wskazać kryterium, jakie stało się podstawą uznania przez rzeczoznawcę majątkowego celowości i konieczności wyceny środka technicznego wraz z nieruchomością.

W przypadku wyceny nieruchomości stanowiącej aktywa trwałe funkcjonującego przedsiębiorstwa należy również zamieścić w opracowaniu dane identyfikacyjne i nr inwentarzowy składnika majątkowego trwale związanego z nieruchomością.

KLASYFIKACJA ŚRODKÓW TRWAŁYCH

Klasyfikacja Środków Trwałych (KŚT) została opublikowana w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 10.12.2010 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT) (Dz. U. nr 242, poz. 1622).

L.P. Nr. Grupy Nazwa grupy środków trwałych
1 2 3
1 I Budynki 
2 II Budowle 
3 III Kotły i maszyny energetyczne [ w tej grupie występują m.in. maszyny i urządzenia trwale związane z nieruchomością ]
4 IV Maszyny, urządzenia i aparaty ogólnego zastosowania
5 V Maszyny ,urządzenia specjalnego zastosowania
6 VI Urządzenia techniczne [ w tej grupie występują m.in. maszyny i urządzenia trwale związane z nieruchomością ]
7 VII Środki transportowe 
8 VIII Narzędzia, przyrządy, ruchomości i wyposażenie 

Wyłączenie ze wspólnej wyceny środków technicznych trwale związanych
z nieruchomością może mieć miejsce na podstawie umowy ze zleceniodawcą, lecz musi to być wyraźnie zaznaczone w operacie.

Kryteria uznania związku środka technicznego z nieruchomością

Dla ustalenia relacji środka technicznego i nieruchomości, a w szczególności do ustalenia czy pomiędzy środkiem technicznym a nieruchomością zachodzi trwały związek służą :  kryterium zachowania istoty działania i kryterium demontażu.

Kryterium zachowania istoty działania

Jeśli zdemontowanie [wybudowanie] środka technicznego [maszyny i urządzenia]
z nieruchomości powoduje, że bez niego nieruchomość zmienia swe przeznaczenie lub traci swą podstawową właściwość [funkcję] decydującą o istocie działania
[przeznaczenia] całości, to związek tego środka  technicznego z nieruchomością można nazwać trwałym, a taki środek techniczny stanowi część składową nieruchomości.

Kryteria demontażu

Jeśli kryterium istoty działania nie jest wystarczające dla rozstrzygnięcia czy środek techniczny stanowi część składową nieruchomości to należy zastosować kryteria demontażu tj.

czy istnieje możliwość przeprowadzenia demontażu i jakim sposobem; czy przeciwnie brak jest takiej możliwości ?

Jeśli środek techniczny nie może być zdemontowany bez istotnego naruszenia substancji tego środka lub jego elementów pomocniczych, to taki związek środka technicznego z nieruchomością jest związkiem trwałym.

– jaki jest skutek demontażu dla środka technicznego tzn. jaki jest sposób ponownego montażu?; czy konieczna jest  częściowa odbudowa środka technicznego czy nie ?

Jeśli ponowny montaż środka technicznego wymagałby nakładów rzeczowych, finansowych np. w postaci jego częściowej odbudowy, to jest to wystarczająca podstawa do uznania, że pomiędzy tym środkiem technicznym,
a nieruchomością istnieje związek trwały.

– jaki jest skutek demontażu dla nieruchomości, czy konieczne są prace dodatkowe w nieruchomości czy nie ?

Jeśli po zdemontowaniu maszyny lub urządzenia  należałoby przeprowadzić prace modernizacyjne lub remontowe  w nieruchomości kompensujące  skutek demontażu, to o takim środku technicznym można powiedzieć, że jest on trwale związany z nieruchomością.

Środki techniczne wykazujące zwykle trwały związek z nieruchomościami
i wraz z nimi związane.

Istnieją typowe grupy środków technicznych, które najczęściej są trwale związane
z nieruchomościami.

Zależą one od rodzaju nieruchomości.

Przyjmuje się podział nieruchomości na:

  • nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi oraz nieruchomości lokalowe
  • nieruchomości zabudowane budynkami niemieszkalnymi ,lokale użytkowe, nieruchomości o funkcji przemysłowej oraz budowle techniczne [w tym sieci i rurociągi]
  • nieruchomości gruntowe
  • Środkami technicznymi trwale związanymi z lokalami i budynkami mieszkalnymi są najczęściej :
  • układy oświetlenia i zasilania w energię elektryczną [instalacje, odbiorniki]
  • układy zasilania w wodę [instalacje, pompy, zbiorniki, armatura]
  • układy zasilania w gaz [instalacje, liczniki, armatura]
  • układy ogrzewania, wentylacji i klimatyzacji [piece, zbiorniki, pompy, wentylatory, klimatyzatory, elementy sterowania]
  • układy kanalizacji
  • układy central i sieci telefonicznych
  • instalacje alarmowe
  • dźwigi osobowe i towarowe
  • Środkami technicznymi trwale związanymi z lokalami i budynkami niemieszkalnymi i przemysłowymi oraz budowlami są najczęściej :
  • układy odpylania
  • układy oczyszczania ścieków
  • układy uzdatniania wody
  • komory chłodnicze
  • dźwignice [suwnice, żurawie, dźwigi towarowo-osobowe]
  • wyposażenie kotłowni [kotły, zbiorniki, pompy, sterowanie]
  • transformatory i sieci energetyczne
  • przepompownie [pompy, zbiorniki]
  • układy sieci informatycznych
  • Środkami technicznymi trwale związanymi z nieruchomościami gruntowymi są poza wyżej wymienionymi, megaukłady techniczne w indywidualnych obiektach przemysłowych, a w szczególności;
  • w elektrowniach wodnych – układy elektroenergetyczne
  • w zakładach chemicznych – instalacje
  • w oczyszczalniach ścieków – areatory, osadniki
  • w chłodniach przemysłowych – agregaty chłodnicze
  • w hutach, cementowniach, zakładach szklarskich i ceramicznych – piece
  • w wagonowniach, parowozowniach – obrotnice, górki rozrządowe
  • w portach – baseny portowe, żurawie przeładunkowe.

Budowle techniczne takie jak np. : jazy, wieże telewizyjne itp. będące  megaukładami technicznymi, powinny być zawsze wyceniane wraz z nieruchomością [budynkiem lub gruntem].

Specyfikacja środków technicznych wycenianych wraz z nieruchomością winna obejmować co najmniej:

  • nazwę, typ i model
  • wytwórcę
  • rok produkcji
  • numer fabryczny
  • skrócony opis stanu technicznego

Cel wyceny

Cel powinien być w operacie jednoznacznie określony poprzez wskazanie przeznaczenia operatu szacunkowego i wynikać z celu oszacowania nieruchomości.

Celem może być w szczególności:

  • określenie udziału środków trwałych w majątku przedsiębiorstwa
  • dokonanie przekształceń własnościowych, upadłości, fuzji, likwidacji przedsiębiorstwa
  • ustalenie wartości początkowej i wysokości odpisów amortyzacyjnych
  • zabezpieczenie kredytu lub pożyczki
  • określenie ceny wywoławczej do przetargu, aukcji, licytacji
  • ustalenie wysokości podatku
  • ustalenie wysokości szkody dla potrzeb postępowania ubezpieczeniowego
  • podjęcie decyzji inwestycyjnych
  • sporządzenie analiz ekonomicznych i finansowych.

W zależności od celu i przeznaczenia wyceny przy określaniu wartości nieruchomości wraz  z maszynami i urządzeniami trwale z nią związanymi  należy   wskazać w jakim stanie użytkowym znajdują się zainstalowane przedmiotowe składniki majątkowe .

Wyróżniamy następujące stany funkcjonowania maszyn i urządzeń trwale związanymi z nieruchomością.

– stan po zainstalowaniu

  • odnosi się do środków technicznych, które są już przywiezione, zamontowane, zabudowane i zainstalowane lecz niekoniecznie uruchomione.

– stan  przy kontynuacji działania

  • odnosi się do środków technicznych, które są już zainstalowane i uruchomione, działają i będą dalej działać w tym samym  miejscu. Stan ten uwzględnia  koszty zainstalowania oraz uruchomienia i najczęściej ma zastosowanie przy zmianie właściciela zakładu lub linii technologicznej, lecz bez przeniesienia maszyn i urządzeń.

– stan  przy przeniesieniu

odnosi się do sytuacji gdzie nabywca poniesie koszty związane z przeniesieniem środka technicznego na nowe miejsce przeznaczenia.

– stan przy  likwidacji

odnosi się do sytuacji sprzedaży środka technicznego przez wyspecjalizowaną firmę przy założeniu istnienia  wystarczającego okresu czasu na znalezienie nabywcy oraz gdy zbywca jest zmuszony do transakcji poprzez okoliczności, zaś środek techniczny jest zbywany w takim stanie i w takim miejscu jakim aktualnie się znajduje.

– stan przy  likwidacji -sprzedaży zorganizowanej  całości gospodarczej

  • odnosi się do sytuacji sprzedaży zorganizowanej całości gospodarczej w szczególności upadłego, lub likwidowanego przedsiębiorstwa lub jego części przy założeniu, że sprzedawca jest zmuszony do zbycia tej całości poprzez okoliczności.

– stan pozostałości

  • odnosi się do wyceny środka technicznego, który nie nadaje się już do użytku zgodnie z jego dotychczasowym przeznaczeniem i jest kupowany ze względu na przydatne do wtórnego wykorzystania zespoły lub elementy.

– stan złomu

  • odnosi się do wyceny środka technicznego doprowadzonego do postaci złomu Istotnym elementem oszacowania tej wartości jest ciężar i rodzaj materiału z jakiego zbudowany jest środek techniczny, gdyż sprzedaż złomu odbywa się na wagę

Utrata wartości

Utrata wartości jest to zmniejszenie [ ubytek ] wartości z wszelkich przyczyn w tym z:
  • przyczyn fizycznych
  • przyczyn wewnętrznych
  • przyczyn zewnętrznych.

Utrata wartości z przyczyn fizycznych

Jest to ubytek wartości i użyteczności, którego przyczyną są zjawiska fizyczne związane z tarciem, zużyciem, oddziaływaniem czynników szkodliwych, a także upływem czasu oraz sumą innych ubytków fizycznych nie skompensowanych  przez normalne zabiegi konserwacji i remontów.

Utrata wartości z przyczyn funkcjonalnych [wewnętrznych]

Jest to ubytek wartości, którego przyczyna tkwi we właściwościach środka technicznego. Jest spowodowany zużyciem funkcjonalnym i pogorszeniem efektywności działania co zawsze jest następstwem zmian konstrukcji, zmian rozwiązań technologicznych, zastosowania innych materiałów itp. Ubytek wartości
z przyczyn funkcjonalnych przejawia się np. w braku przydatności środka technicznego do działania, nadmiernej lub niedostatecznej wydajności, zbytniej energochłonności, nadmiernych kosztach eksploatacji, przewymiarowaniu, w niskiej sprawności czy we wprowadzeniu nowej generacji konstrukcji. Ubytek ten wiąże się wiec z tzw. stopniem nowoczesności środka technicznego.

Utrata wartości z przyczyn ekonomicznych [zewnętrznych]

Jest to ubytek wartości wywołany czynnikami zewnętrznymi w stosunku do  środka technicznego, czyli wynikłymi z relacji do szeroko rozumianego środowiska działania maszyny.

Środowisko to tworzą: warunki ekonomiczne,  prawne, społeczne, ekologiczne.

Może to być brak zastosowania dla wytworów, które są produkowane lub popytu na usługi, które środek techniczny wykonuje, wyczerpanie się  eksploatowanego złoża surowców mineralnych, zmiany przepisów prawa podatkowego, brak surowców, względy ekologiczne, zmniejszenie popytu, zmiany społeczne.

Rodzaje stopni zużycia

Do określenia utraty wartości konieczne jest określenie stopni zużycia.

Wyróżnia się następujące stopnie zużycia :

  • z przyczyn fizycznych – jeśli środek techniczny jest eksploatowany prawidłowo, jest kompletny, nie ma uszkodzeń awaryjnych i nadaje się do dalszej eksploatacji to ubytek wartości fizycznej wynika wyłącznie ze stosunku efektywnego czasu użytkowania do średniego czasu eksploatacji.

Rzeczoznawca określa stopień zużycia z przyczyn fizycznych w każdym przypadku sporządzenia  wyceny środka technicznego.

Ten składnik stopnia zużycia z przyczyn fizycznych wynika z normalnej eksploatacji.

Każda  niekompletność, skutek awarii i niesprawność środka technicznego nie wynikająca z normalnej eksploatacji skutkuje koniecznością naprawy
i podwyższa utratę wartości z przyczyn fizycznych. Taka konieczność naprawy jest podstawą do obliczenia  drugiego składnika stopnia zużycia z przyczyn fizycznych. Ten drugi składnik można obliczyć ze stosunku kosztu usunięcia niekompletności, awarii lub niesprawności do kosztu zastąpienia lub odtworzenia nowej maszyny. Suma stopni zużycia środka technicznego nie może przekraczać 100%.

  • z przyczyn funkcjonalnych [wewnętrznych] – wynika z proporcji zmian parametrów technicznych przedmiotu wyceny i dającego się w czasie wyceny znaleźć na rynku, analogicznego środka technicznego np. proporcji wynikłych z wydajności, sprawności itp. W większości przypadków nie ma zależności liniowej pomiędzy stosunkiem parametrów a wartością stopnia zużycia
    z przyczyn wewnętrznych. Rodzaj i liczba atrybutów uwzględnionych dla ustalenia stopnia zużycia z przyczyn wewnętrznych, a także określenia ich udziałów wagowych w tym zużyciu zależą od indywidualnej decyzji rzeczoznawcy.

Ten rodzaj zużycia nie występuje w przypadku maszyn nowych i o nowszej konstrukcji.

  • z przyczyn ekonomicznych – wynika z wpływów skutków zewnętrznych na spadek atrakcyjności rynkowej przedmiotu wyceny lub popytu na dany rodzaj wytworu lub usługi .Stopień zużycia z przyczyn zewnętrznych może nie występować. Nie ma stałych algorytmów obliczania stopnia zużycia środków technicznych z przyczyn zewnętrznych.

Określenie utraty wartości

Stopień zużycia, a co za tym idzie  i odpowiednia utrata wartości nie mogą być nigdy równe 0% i 100% .

Nawet w przypadku środka technicznego wytworzonego nieużywanego lecz np. sprzedanego użytkownikowi, mamy do czynienia z większym od zera stopniem zużycia co najmniej z przyczyn upływu czasu.

Powszechnie stosowany stopień zużycia technicznego maszyn i urządzeń to:

  • relatywna miara przydatności środka technicznego do wykonywania dalszego działania z uwzględnieniem kompletności i sprawności jego zespołów
  • przybliżona ocena liczbowa jakości środka technicznego oparta na zużyciu
    w wyniku eksploatacji lub jego braku, w rezultacie normalnego użytkowania lub awarii z uwzględnieniem przeprowadzonych napraw jeśli były dokonywane.

Stopień zużycia technicznego podlega oszacowaniu na podstawie wiedzy
i doświadczenia zawodowego rzeczoznawcy majątkowego i wynika z oceny i analizy stanu technicznego środka technicznego.

Analityczne obliczenie stopnia zużycia technicznego traktowanego jako średnia ważona zużycia zespołów składowych jest utrudnione szczególnie przy dużej złożoności maszyn, ze względu na potrzebę określenia wag poszczególnych zespołów i z powodu zarytmetyzowania wyniku.

Bardzo często stopień zużycia technicznego jest opierany pośrednio na stosunku kosztów naprawy lub kosztów elementów koniecznych do wymiany do kosztu zastąpienia lub odtworzenia obiektu ocenianego.

Dla różnych rodzajów maszyn relacje pomiędzy tym stosunkiem, a  procentowym stopniem zużycia są różne i najczęściej ustalane doświadczalnie dla każdego rodzaju maszyn oddzielnie.

Stopień zużycia technicznego jest miarą umowną i często nie jest uzasadnione algorytmowanie sposobu dochodzenia do niego na drodze analitycznej. Częstym błędem jest przyjmowanie wprost stosunku kosztu naprawy do kosztu odtworzenia lub zastąpienia jako stopień zużycia środka technicznego.

Utrata wartości z przyczyn fizycznych jest określana przy zastosowaniu:

a) kwalifikacji do grup jakości

b) analizy czasowo – użytkowej

c) analizy statystycznej

 ad. a )przynależność do grup jakości.

Ocena utraty wartości z przyczyn fizycznych poprzez przypisanie środka technicznego do grupy jakości polega na stwierdzeniu przez rzeczoznawcę, na podstawie oględzin i badania przedmiotu wyceny, które z poniższych kryteriów eksploatacyjnych jest spełnione w stopniu najwyższym. Przypisanie do grupy jakości określa przedział utraty wartości [stopień zużycia z przyczyn fizycznych], który może być uszczegółowiony.

Powszechnie stosowane grupy jakości maszyn i urządzeń i związane z nimi procentowe ubytki wartości z przyczyn fizycznych przedstawiają poniższe tabele.

 

Tabela nr 1

Lp. Miara stopnia zużycia[ % ]

Kryterium

kwalifikujące

1 0 Miara czysto teoretyczna
2 5 -10 Gdy środek techniczny jest nowy lub prawie nieużywany;Uwaga : maszyna kilkuletnia nieużywana charakteryzuje się stopniem zużycia wynikający  m.in. z procesów starzenia.
3 11 – 20 Środek techniczny w bardzo dobrym stanie lub w początkowym stanie eksploatacji
4 21 – 40 Środek techniczny w dobrym  stanie przydatny do dalszego użytkowania bez konieczności napraw
5 41 – 50 Środek techniczny eksploatowany, przydatny do dalszego użytkowania, kwalifikuje się do przeglądu, regulacji lub naprawy bieżącej
6 51 – 65 Środek techniczny użytkowany, kwalifikuje się do naprawy głównej w ograniczonym zakresie z wymianą elementów i podzespołów
7 66 – 75 Środek techniczny użytkowany, kwalifikuje się do kolejnej naprawy głównej w ograniczonym zakresie lub do pierwszej naprawy głównej z wymianą elementów lub podzespołów  w szerokim zakresie
8 80 – 90 Środek techniczny niezdatny do użytkowania, podejmowanie naprawy może nie mieć technicznego uzasadnienia, niektóre zespoły /elementy/ kwalifikują się do wykorzystania w innym środku technicznym
9 95 Środek techniczny nie kwalifikuje się do użytkowania ani do naprawy o charakterze odbudowy ; nadaje się do złomowania
10 100 Miara czysto teoretyczna

ad b) analiza czasowo – użytkowa

Przedmiotowa analiza określana jako analiza wieku i trwałości może być stosowana w następujących odmianach:

  1. dla środków technicznych, dla których znana jest miara zużycia całkowitego –poprzez ustalenie wykorzystania zasobów
  1. dla megaukładów technicznych, dla których mamy do czynienia ze składowymi z różnych lat – poprzez ustalenie wieku ważonego
  1. dla środków technicznych, dla których da się obliczyć tzw. wiek efektywny –
    poprzez ustalenie wieku efektywnego.

ad c ).ustalenie stopnia zużycia opartego na podstawach statystycznych

Ocena utraty wartości z przyczyn fizycznych w tym przypadku bazuje na następujących założeniach:

  • istnieją dane statystyczne dotyczące wycofania z użytkowania maszyn i urządzeń
  • mamy dostęp do dokładnych i wystarczających danych o wycenianej maszynie uzyskanych od klienta.

W praktyce istnieje niewielka liczba obserwowanych środków  technicznych, dla których zebrano dane statystyczne o bardzo licznych lecz mniej jednorodnych przyczynach wycofania z użytkowania – często dane  te dotyczą maszyn wycofanych z eksploatacji nie tylko z przyczyn fizycznych, ale i innych [funkcjonalnych, ekonomicznych].

Podsumowując utrata wartości z przyczyn fizycznych ma najczęściej dwa składniki. Pierwszy z nich jest wynikiem stosunku efektywnego czasu użytkowania środka technicznego do jego żywotności i jest wprost skutkiem normalnego zużywania się
w sensie technicznym. Drugi wynika z braku kompletności tego środka, ewentualnie jest wywołany uszkodzeniem awaryjnym, które nie zostało usunięte.

 

Metodyka wyceny

Wybór metody wyceny uzależniony jest od przedmiotu i zakresu wyceny oraz celu jej sporządzenia.

Zakres wyceny może dotyczyć:

– indywidualnego środka technicznego trwale związanego z nieruchomością

– wyceny nieruchomości lub jej części wraz z m.in. maszynami i urządzeniami trwale związanymi z nieruchomością

Istotnym elementem jest określenie znaczenie środka technicznego dla nieruchomości.

W tym przypadku nieruchomości można podzielić na:

– nieruchomości  zabudowane środkami technicznymi ,które wyznaczają jej aktualną funkcję i szczegółowo charakteryzują sposób użytkowania nieruchomości [ np. nieruchomości przemysłowe wyposażone linie i instalacje technologiczne , stacje paliw ,chłodnie itd. ]

Po likwidacji maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością ,nieruchomość zmienia swoją funkcję i wymaga zastosowania innej metodologii wyceny.

  • nieruchomości zabudowane obiektami komercyjnymi wyposażone w środki  techniczne trwale z nią związane, które mają pośredni wpływ na aktualną funkcję, stanowiące przede wszystkim istotny atrybut w relacjach rynkowych  [np. nieruchomości wyposażone w układy zasilania w media do celów technologicznych , układy ogrzewania, wentylacji i klimatyzacji  , instalacje alarmowe, układy sieci informatycznych itd. ]

 

Zakres analizy niezbędny dla wyceny środków technicznych

Do czynników, które należy określić i wziąć pod uwagę przy wycenie środków technicznych należą :

  • Dane identyfikacyjne

marka, model, typ

wytwórca

rok produkcji

numer fabryczny

  • Nominalne dane techniczne

Podstawowe znamionowe parametry pracy [moc, prędkość obrotowa, ciśnienie, udźwig, itp.]

 

  • Informacje dotyczące stanu technicznego
    • kompletność środka technicznego
    • czas efektywnej pracy, średnia żywotność
    • rodzaj natężenia pracy
    • przewidywany czas pracy w obecnym stanie technicznym
    • przeprowadzone naprawy i modernizacje [zakres, czas, koszt]
    • konieczne naprawy [zakres, czas, koszt]
    • przewidywany czas pracy po przeprowadzonych naprawach
    • rodzaje zużycia elementów, podzespołów i zespołów oraz ich miary.

Podstawową informacją o stanie technicznym jest stopień zużycia technicznego. Jest to relatywna miara przydatności środka technicznego do wykonywania dalszego działania z uwzględnieniem kompletności i sprawności jego zespołów.

Ta przybliżona ocena stanu środka technicznego jest oparta na zużyciu w wyniku eksploatacji lub jej braku i w rezultacie normalnego użytkowania  lub awarii
z uwzględnieniem przeprowadzonych napraw.

W szczególnych przypadkach do określenia stanu technicznego konieczne są specjalistyczne badania diagnostyczne, bez których nie da się określić zużycia
z przyczyn fizycznych.

v  Informacje dotyczące rynku

Wyceniając środki techniczne należy ustalić:

  • dane o rynku wytwórców i sprzedawców nowych środków technicznych
    i obrocie używanymi maszynami [ceny transakcyjne, dostępność
    i atrakcyjność rynkową, wielkość rynku]. Transakcje maszyn i urządzeń nie wymagają formy aktu notarialnego oraz nie są kontrolowane przez urzędy skarbowe, w związku z czym do wielu transakcji nie można dotrzeć lub uzyskać wiarygodnych danych
  • dane o rynku wytwórców lub usług wykonywanych z użyciem wycenianych maszyn
  • przydatność przedmiotu wyceny w tym poza układem. w którym występuje wyceniany obiekt
  • zakres zastosowań, sezonowość wykorzystania, sezonowość popytu
    i podaży lub wielkość popytu na dany środek
  • znaczenie elementów mody
  • koszty utrzymania w stanie zdatności i użyteczności technicznej
  • możliwość, łatwość i koszty naprawy oraz dostępność do części zamiennych.

 

  • Wycena indywidualnego środka technicznego trwale związanego z nieruchomością

W przypadku wyceny indywidualnego środka technicznego trwale związanego z nieruchomością stosujemy:

– podejście porównawcze

– podejście kosztowe

– w wyjątkowych przypadkach dochodowe.

 

Podejście dochodowe stosuje się do wyceny środków technicznych w  przypadkach gdzie da się jednoznacznie przypisać cały generowany wyłącznie przez nie dochód.

 

  • Podejście porównawcze

Oszacowanie wartości rynkowej wymaga znajomości cen transakcyjnych porównywalnych środków technicznych. Jeśli porównywane środki techniczne nie są dokładnie takie same jak środek wyceniany dokonuje się korekty wartości środków wycenianych.

Korekty te wynikają najczęściej z różnic stanu technicznego, wieku, modelu [wydajności rozmiarów], a także ze względu na inne atrybuty różniące obiekt porównywany z wycenianym. Podejście to ma doprowadzić do określenia przewidywanej ceny sprzedaży wycenianego środka technicznego możliwej do uzyskania na rynku.

Szczególna trudność przy wycenie maszyn i urządzeń wynika z dużego zróżnicowania rynku. Należy zauważyć, że istnieją tysiące różnych rodzajów maszyn i urządzeń. Każde z urządzeń posiada swoją specyfikę techniczną i funkcjonalną, a także specyficzne relacje pomiędzy popytem a podażą.

Podejście porównawcze polega na analizie bieżących transakcji sprzedaży  oraz pomocniczo cen ofertowych podobnych środków technicznych, która to analiza ma wskazać  najbardziej prawdopodobną cenę sprzedaży.

Dla potrzeb wyceny konieczna jest  identyfikacja atrybutów rynkowych środków technicznych tzn. takich cech, które mają wpływ na wartość.

  • Dla znacznej większości rodzajów środków technicznych nie istnieją wiarygodne źródła danych o transakcjach kupna sprzedaży maszyn
    i urządzeń. Wyjątek stanowią tutaj pojazdy, sprzęt komputerowy, maszyny budowlane, z silnym rynkiem wtórnym [duża liczba ofert sprzedaży].
  • Oparcie się na cenach ofertowych prawie nie pozwala na dotarcie do opisów technicznych oferowanych maszyn nie mówiąc już o atrybutach.
  • Cena ofertowa nie może być nigdy miarą wartości, gdyż może nie dojść do sprzedaży lub jeśli do niej dojdzie to za cenę zupełnie inną.

Analiza ogłoszeń o sprzedaży i przetargach nie daje informacji z jakich powodów ma nastąpić sprzedaż jak długo oferta będzie wystawiana na rynku.

Określenie wartości rynkowej wymaga od rzeczoznawcy znajomości rynku, zwłaszcza relacji pomiędzy popytem a podażą, ale również znajomości parametrów technicznych i funkcjonalnych danego urządzenia oraz urządzeń porównywalnych.

 

Cechy rynkowe można podzielić na dwa rodzaje:

  • cechy uniwersalne jak np. stan techniczny czy funkcjonalność
  • cechy wynikające ze specyfiki urządzenia.

Dla podobnych środków technicznych muszą być znane :

  • ceny transakcyjne
  • warunki transakcji
  • atrybuty rynkowe.

Jako źródła cen transakcyjnych nie należy stosować wprost cen uzyskanych w przetargach, na licytacjach, aukcjach i wyprzedażach czyli tam, gdzie mogły zachodzić wymuszone warunki sprzedaży.

W podejściu porównawczym analizie podobieństw i różnic podlegają atrybuty takie jak :

  • wiek środka technicznego
  • stan techniczny
  • osprzęt i wyposażenie
  • podstawowe parametry nominalne takie jak model, wielkość
  • wytwórca
  • warunki rynkowe dotyczące relacji popytu i podaży

W praktyce jedną z form określenia wag atrybutów jest obserwacja preferencji rynkowych potencjalnych kupujących. Dość często są to:

  • niski wiek
  • kompletność
  • poprawne działanie, niskie koszty eksploatacji
  • niezawodność
  • trwałość.

Liczba atrybutów do porównania nie powinna przekroczyć 5 do 7. Z przyczyn braku danych gdy dysponujemy wiedzą o 2-3 atrybutach suma ich udziałów wagowych nie daje jedności. Brakującymi atrybutami są  tzw. cechy inne z wagą dopełniającą do 1,0.

  • Podejście kosztowe

Stosowane w przypadku wyceny pojedynczych , nietypowych maszyn i urządzeń , linii technologicznych ,dla których nie istnieje rynek wtórny lub funkcjonuje w indywidualnym  zakresie.

– koszt odtworzenia środka technicznego

 

Jest to aktualny koszt odtworzenia nowej repliki środka technicznego [duplikatu], wykonanej z takich samych lub podobnych materiałów i wg takiej samej konstrukcji jak środek techniczny wyceniany tzn. o takich samych parametrach.

– koszt zastąpienia środka technicznego

Jest to aktualny koszt zakupu nowego środka technicznego o najbliższych do wycenianego właściwościach [parametrach].

W podejściu kosztowym stosujemy

metodę odtworzeniową z uwzględnieniem stopnia zużycia fizycznego

metodę odtworzeniową z uwzględnieniem poszczególnych stopni utraty wartości w warunkach rynkowych.

W/w metodologia oparte jest na założeniu, że świadomy tzn. poinformowany
i zorientowany w warunkach rynkowych nabywca nie zapłaci więcej za środek techniczny niż wynosi koszt wytworzenia środka zastępczego o tej samej użyteczności. Jeśli przedmiot wyceny nie jest nowy, to aktualny koszt obiektu nowego musi zostać pomniejszony o sumę odpowiadającą wszystkim formom utraty wartości zaistniałym do daty wyceny.

Punktem początkowym wyceny wartości w podejściu kosztowym jest określenie kosztu odtworzenia środka technicznego nowego lub kosztu zastąpienia środka technicznego nowym.

W celu określenia wartości odtworzeniowej środka technicznego w podejściu kosztowym, od kosztu odtworzenia lub zastąpienia  maszyny nowej należy potrącić odpowiednie wielkości utraty wartości.

 

W procedurze tej występują trzy etapy:

W pierwszym etapie od kosztu zastąpienia środka nowego lub kosztu odtworzenia  środka technicznego nowego odejmujemy utratę wartości z przyczyn fizycznych uzyskując pośrednią wartość „1” tj. wartość środka technicznego z uwzględnieniem wyłącznie zużycia fizycznego.

Utratę wartości z przyczyn fizycznych obliczamy mnożąc koszt zastąpienia lub odtworzenia przez stopień zużycia z przyczyn fizycznych.

W etapie drugim od wartości pośredniej „1” odejmujemy utratę wartości z przyczyn wewnętrznych uzyskując wartość pośrednią „2” tj. wartość środka technicznego
z uwzględnieniem zużycia fizycznego i zużycia z przyczyn wewnętrznych.

Utratę wartości z przyczyn wewnętrznych obliczamy mnożąc wartość pośrednią „1” przez stopień zużycia z przyczyn wewnętrznych.

W etapie trzecim od wartości pośredniej „2”  odejmujemy utratę wartości z przyczyn zewnętrznych uzyskując wartość środka technicznego w podejściu kosztowym.

Utratę wartości z przyczyn zewnętrznych obliczamy mnożąc wartość pośrednią „2” przez stopień zużycia z przyczyn zewnętrznych.

  • Wycena nieruchomości lub jej części wraz m.in. z maszynami i urządzeniami trwale związanymi z nieruchomością.

W tym przypadku stosujemy:

– podejścia porównawcze

– dochodowe metodę zysków

– w przypadkach braku transakcji na rynku podejście kosztowe

Podejście dochodowe przy zastosowaniu metody zysków  stosowane jest przy wycenie nieruchomości gdzie decyzja o zakupie  nieruchomości jest analizowana przez nabywcę w oparciu określony potencjał do generowania przychodów przez te nieruchomości zarówno dziś jak i w przyszłości .[ niezbędny do analizy przez rzeczoznawcę  bilans z ostatnich trzech lat zweryfikowany przez biegłego rewidenta ]

Nieruchomości szacowane  na podstawie potencjału gospodarczego wycenia się  wraz z maszynami i urządzeniami i budowlami ,które współuczestniczą w generowaniu przychodów ,a  wielu wypadkach mają znaczenie strategiczne dla nieruchomości [ wyznaczają jej funkcję ] .

Wartość nieruchomości jest odnoszona do dochodu netto właściciela jako udziału w dochodach netto operatora [ użytkownika ]

W/w metodologia wyceny jest stosowana przy wycenie m.in. stacji paliw , hoteli ,barów i restauracji ,teatrów ,,kin, domów opieki ,stadionów, specjalistycznych nieruchomości produkcyjno-przemysłowych

Po likwidacji maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością ,nieruchomość zmienia swoją funkcję i wymaga zastosowania innej metodologii wyceny.

 

  • Wycena nieruchomości  zabudowanych obiektami komercyjnymi wyposażonymi w środki  techniczne trwale związane z nieruchomością, które mają pośredni wpływ na aktualną funkcję.

W tym przypadku stosujemy

–   podejścia porównawcze

– dochodowe metodę inwestycyjną [dochód z tytułu najmu w oparciu o rynkową stawkę czynszu

–  w przypadkach braku transakcji na rynku podejście kosztowe.

W podejściu dochodowym przy zastosowaniu metody inwestycyjnej  środki  techniczne trwale związane z nieruchomością, które mają pośredni wpływ na aktualną funkcję, stanowią przede wszystkim istotny atrybut w relacjach rynkowych  wpływający na możliwą do uzyskania stawkę czynszu rynkowego .

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości rynkowej na podstawie znajomości rynku przy zastosowaniu

-metody porównywania parami

-metody korygowania ceny średniej

 przy wycenie nieruchomości do porównywania przyjmujemy nieruchomości podobne o podobnym stopniu wyposażenia m.in. w maszyny i urządzenia trwale związane z nieruchomością

[/paycontect]

Klauzule do operatu i uzasadnienie wyceny

W przypadku wyceny maszyn i urządzeń wraz z wyceną nieruchomości w operacie należy umieścić następujące klauzule:

  • przedmiotem wyceny jest nieruchomość wraz ze środkami technicznymi stanowiącymi jej część składową;
  • wartość przedmiotu wyceny nie stanowi sumy wartości nieruchomości
    i wartości środków technicznych liczonych oddzielnie;
  • w przypadku fizycznego oddzielenia środków technicznych od nieruchomości wartość tak zmienionej nieruchomości ulega zmianie
    i wymaga ponownej wyceny;
  • wartość fizycznie oddzielonych od nieruchomości środków technicznych wymaga odrębnej wyceny.

PublicDomainPictures / Pixabay

Materiały źródłowe

Przedstawione w artykule założenia i metodyka wyceny została opisana w oparciu o literaturę i publikacje  autorstwa dr inż. Tadeusza Klimka.

Mgr inż. Jerzy Jurgielewicz

Rzeczoznawca majątkowy nr upr. 1020

Rzeczoznawca SIMP specjalizacja nr 310; 830