Powrót do podstaw- definicja i interpretacja wartości rynkowej

 

Wprowadzenie

Wycena każdego dobra polega na określeniu wartości. Wagę tej kategorii podkreśla  wypowiedź

prof. G. Kołodki: „gospodarka bez wartości jest jak życie  bez sensu[1].

Kategoria ta nie jest łatwa, należy do najtrudniejszych i  najbardziej dyskusyjnych  w historii myśli ekonomicznej i na gruncie ekonomii. Początkowo rozważana była przez filozofów takich m.in. jak: Ksenofont, Sokrates, Platon. Później,  w miarę wyodrębniania się problematyki ekonomicznej, stanowiła przedmiot rozważań ekonomistów. Przedmiotem dyskusji jest istota wartości, czynniki ją kreujące a także metody jej pomiaru. Kategoria ta ma wielką moc sprawczą. Historia dowodzi, że niewłaściwe  rozumienie tej kategorii może nawet wpłynąć ( i wpłynęło) na historie ludzkości[2].

Problemy definicyjne  i aplikacyjne wartości pojawiają się na obszarach wyceny wszystkich dóbr, w tym oczywiście także nieruchomości. Z pewnością obszar wyceny nieruchomości rodzi dodatkowe trudności, a wynika to z cech nieruchomości, takich, jak: stałość w miejscu, złożoność, różnorodność a także z cech rynku nieruchomości, takich jak: mała efektywność tego rynku, niejednolitość czy jego  niedoskonałość.

Motywacja podjęcia rozważań nad wartością rynkową

Najważniejsza kategoria w procesie wyceny nieruchomości, jaką jest wartość rynkowa  nie jest w Polsce właściwie zdefiniowana i rozumiana. W środowisku nie są podejmowane starania, by dostosować niewłaściwie zdefiniowaną w ustawie o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową do definicji obowiązującej w Unii Europejskiej. Jednocześnie nie wystarczy tylko podmienić te definicje Wartość rynkowa musi być właściwie rozumiana.

Nie docenienie złożoności tej kategorii na obszarze wyceny otwiera drogę do poszukiwania prostych procedur, wręcz instrukcji, za pomocą których można szybko i z pozoru profesjonalnie dokonać „określenia” wartości a także  do poszukiwania bezpieczeństwa w regulacjach prawnych  a nie w odwzorowaniu złożonej rzeczywistości rynkowej. Złożoność  kategorii wartości  powoduje, że nie można jej pozostawić w wąskiej, prawnej formule definicyjnej. Jeżeli w świadomości praktyków wyceny kategoria ta jest słabo sprecyzowana[3], trudno spodziewać się, że poziom wartości będzie właściwie odwzorowywał rynek.

 


Dalsza część artykułu jest dostępna JEDNORAZOWO po uiszczeniu drobnej opłaty w wysokości 6 PLN.

Po dokonanej płatności proszę wrócić na naszą stronę wybierając odpowiedni odnośnik/link na stronie potwierdzającej zakończenie płatności w systemie PayPal

Dostęp do artykułów jest bezpłatny dla członków naszego Stowarzyszenia - po prostu się zaloguj i przeglądaj artykuły




Zakończenie

Kategoria wartości należy do najtrudniejszych kategorii na gruncie ekonomii, kategorii, którą wielu się posługuje, niechętnie wnikając w jej istotę, w sposób naturalny upraszczając ją. Nic dziwnego, że często błądzą. Początkiem zrozumienia koncepcji wyceny nie może być prawo, ale zrozumienie, czym jest wartość.

Wskazane w niniejszej publikacji główne przyczyny problemów definiowania i interpretacji wartości rynkowej w Polsce mają swój jeden wspólny mianownik: jest nim instytucjonalny wymiar rynku, obejmujący m. in. zwyczaje, wolno zmieniającą się świadomość, nadmierną wiarę w możliwość uregulowania prawnej istoty wartości i nadmierne przywiązanie do regulacji prawnych. Instytucjonalny wymiar rynku wywiera istotny wpływ na przyjmowanie i akceptowanie zasad wyceny na szczeblu krajowym a więc i na proces wyceny i poziom wartości. Polska praktyka wyceny ujawnia, ze może on istotnie ograniczać swobodę przenikania Międzynarodowych i Europejskich Standardów Wyceny a nawet prawodawstwa Unii.

Niestety, chociaż wartość jest kategorią ekonomiczną a podstawy wyceny, w tym wyceny nieruchomości stworzyli ekonomiści, to nie przedstawiciele środowiska ekonomicznego zdominowali dyskusje. Głównymi dyskutantami i jednocześnie oponentami okazali się przedstawiciele zawodów technicznych i prawniczych.  Cała energia oponentów skierowana jest na obronę zapisów prawa, nawet, jeżeli te zapisy są niezgodne z materią, której one dotyczą, energia ta nie jest skierowana na to, by te zapisy wkomponowane były w realia gospodarki rynkowej z wyłączeniem jedynie obszarów, które ustawodawca uznaje za chronione. Wiedzy specjalistycznej z zakresu wyceny nie można sprowadzać do zapisów prawnych. Prawo jest ramą, jej wnętrze wypełnione jest zachowaniami rynkowymi jego uczestników, które muszą być ujawnione i zobiektywizowane w procesie wyceny.

Zastanawiające jest, że wszelkie próby skorygowania definicji prawnej wartości rynkowej  nie przyniosły żadnego efektu. W tej sprawie nie zareagowała  organizacja zawodowa, która  zarzuciła nawet kilkunastoletni dorobek środowiska, wycofując  standard „Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa”. Może to  potwierdzać, że praktycy większą wagę przypisują metodyce wyceny niż definicjom, posługują się kategorią wartości, nie rozumiejąc jej[31].

Uregulowanie definicji wartości rynkowej w prawodawstwie U.E. stwarza pilną konieczność dostosowania krajowej definicji do definicji powszechnie obowiązującej. Opory przed przyjęciem jej, łącznie z jej interpretacją są dowodem niezrozumienia idei wartości i jej roli w procesie wyceny.

Bibliografia

  1. Cannone J., Macdonald R.J., Ozdilek U., Valuation without Value Theory, A North American Appraisal, March, 2005
  1. Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady 2014/17/UE z 4.2.2014 r. w sprawie konsumenckich umów o kredyt związanych z nieruchomościami mieszkalnymi.
  1. Europejskie Standardy Wyceny 2012,  TEGoVA ,PFSRM , Warszawa 2011
  2. Jurek M., Malmon M., Wartość rynkowa, wartość godziwa, wartość synergiczna- co z tymi wartościami?, Nieruchomości C. H. BECK 2014, Nr 12 (196), s.36-40
  3. Kołodko G., Dokąd zmierza świat, Ekonomia polityczna przyszłości, Pruszyński i Spółka, 2013,
  4. Karmińska A., Wartość ekonomiczna w systemie informacyjnym rachunkowości finansowej. Difin 2009
  5. Kucharska- Stasiak E., Powrót do źródeł- dyskusja wokół wartości rynkowej, Rzeczoznawca Majątkowy, 2010, nr 3(67),
  6. Kucharska- Stasiak E., Wycena bez wartości- przyczyny i skutki, Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości, Olsztyn 2012, Volume 20, Number 2, s. 5-20
  7. Landreth H., D. C. Colander ,Historia myśli ekonomicznej, WN  PWN, Warszawa 2005.
  8. McKnight D., The Value Theory of the Austrian School, The Appraisal Journal, July 1994
  1. Międzynarodowe Standardy Wyceny, IVSC, PFSRM, 2000 i kolejne wydania
  1. Mill. J. S., Zasady ekonomii politycznej, WN PWN, Warszawa 1965,
  2. Prystupa M.,2010, Polska szkoła wyceny, Rzeczoznawca Majątkowy, 2010, nr 3  (67)
  3. Ratterman M. R. , The Student Handbook to the Appraisal of Real Estate, 13th Edition, Appraisal Institute, Chicago2009
  1. RICS Valuation. Professional Standards, 8 edycja 2014
  2. Rozporządzeniu Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 575/2013 z 26.06.2013 r. w sprawie wymogów ostrożnościowych dla instytucji kredytowych i firm inwestycyjnych
  3. Rozporządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 1 marca 1995 roku w sprawie szczegółowych zasad ustalania wartości nieruchomości
  1. Stankiewicz W., Historia myśli ekonomicznej, WN PWN, 2005
  2. Wycena nieruchomości. Wydanie polskie, Appraisal Institute, PFSRM , Warszawa 2000

 

[1] G. Kołodko, Dokąd zmierza świat, Ekonomia polityczna przyszłości, Pruszyński i Spółka, 2013, s. 164

[2] Karol Marks przyjął za Dawidem Ricardo mylne założenie, że jedynym źródłem wartości jest praca, co oznaczałoby, że wartość towaru wyznacza średnia liczba godzin pracy spożytkowanej przy jego produkcji. Wysunął z tego wniosek, że cała wytworzona przez siłę roboczą wartość dodana jest jej przynależna. Otworzyło to  prostą drogę do rozwoju idei socjalizmu i komunizmu. W swoich rozważaniach nie uwzględnił podejmowanego przez właściciela ryzyka  oraz czynnika przedsiębiorczości.

[3] Koncepcji wartości na obszarze wyceny poświęca się za mało miejsca. Widoczne to jest w polskiej literaturze przedmiotu, potwierdzone zostało również w badaniach zagranicznych. Por. J. Cannone , R. J. Macdonald, U. Ozdilek, Valuation without Value Theory, A North American Appraisal, March, 2005; E. Kucharska- Stasiak, Wycena bez wartości- przyczyny i skutki, Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości, Olsztyn 2012, Volume 20, Number 2

[4] H, Landreth H., D. C. Colander ,Historia myśli ekonomicznej, WN  PWN, Warszawa 2005 , s.240

[5] Stankiewicz W., Historia myśli ekonomicznej, WN PWN, 2005, s.186

[6] J. S. Mill. , Zasady ekonomii politycznej, WN PWN, Warszawa 1965, s.31

[7]D.  McKnight, The Value Theory of the Austrian School, The Appraisal Journal, July 1994

[8]H, Landreth H., D. C. Colander ,Historia myśli ekonomicznej, op. cit., s.301

[9] Por. m. in. Wycena nieruchomości. Wydanie polskie, Appraisal Institute, PFSRM , Warszawa 2000,  55-68

[10] A. Karmińska, Wartość ekonomiczna w systemie informacyjnym rachunkowości finansowej. Difin 2009,

[11] Wycena nieruchomości. Wydanie polskie, PFSRM, Warszawa  2000, s. 62).

[12] Międzynarodowe Standardy Wyceny, IVSC, PFSRM, 2000 i kolejne wydania

[13] Europejskie Standardy Wyceny,  TEGoVA PFSRM    i kolejne wydania

[14] RICS Valuation. Professional Standards, 8 edycja 2014

[15] Rozporządzeniu Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 575/2013 z 26.06.2013 r. w sprawie wymogów ostrożnościowych dla instytucji kredytowych i firm inwestycyjnych

Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady 2014/17/UE z 4.2.2014 r. w sprawie konsumenckich umów o kredyt związanych z nieruchomościami mieszkalnymi.

[16] Międzynarodowe Standardy Wyceny 2011, PFSRM, IVSC, Warszawa 2011, s.34

[17] Europejskie Standardy Wyceny 2012, TEGoVA. PFSRM, Warszawa   , s.

[18] Teoretycy wyceny, szczególnie w Stanach Zjednoczonych krytykowali definicję wartości odtworzeniowej, wskazując, ze to nie jest definicja kategorii wartości tylko opis dochodzenia do wartości. Obecnie Międzynarodowe Standardy Wyceny a także Europejskie Standardy Wyceny nie posługują się tą kategorią.

[19] http://pfsrm.pl/standardy,, pobrano 2015-09-22

[20] Por. M. Jurek, M. Malmon, Wartość rynkowa, wartość nadziei, wartość godziwa, wartość synergiczna- co z tymi wartościami?, Nieruchomości C. H. BECK, 2014, Nr 12 (196), s. 36-40

[21] Rozporządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 1 marca 1995 roku w sprawie szczegółowych zasad ustalania wartości nieruchomości

[22] Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 1995

[23] Jednym z głównych autorów opracowania był Krzysztof Grzesik, członek brytyjskiej organizacji zawodowej RICS, obecnie prezydent TEGoVA.

[24] Na seminarium, zorganizowanym w Krakowie w 2012 roku przez RICS i Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, twórca definicji wartości rynkowej Kris Grzesik przeprosił środowisko zawodowe, że zaproponował nam ten  rodzaj wartości, nie wiedząc, że w Polsce nie było jeszcze wtedy obowiązku wyceny dla sprawozdań finansowych.

[25] M. Prystupa, Polska szkoła wyceny, Rzeczoznawca Majątkowy, 2010 nr 3  (67)

[26] Szerzej: E. Kucharska- Stasiak, Powrót do źródeł- dyskusja wokół wartości rynkowej, Rzeczoznawca Majątkowy,2010  nr 3(67),

 

[27] Europejskie Standardy Wyceny 2009, TEGoVA, PFSRM, s. 61

[28] M .R. Ratterman 2009, The Student Handbook to the Appraisal of Real Estate, 13th Edition, Appraisal Institute, Chicago

[29] Tamże

[30] Wycena nieruchomości. Wydanie p0olskie, op. cit., s.67

[31] Próba udowodnienia tej tezy zawarta została w opracowaniu: E. Kucharska- Stasiak, Wycena bez wartości. Przyczyny i skutki, Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości, Olsztyn 2012

 

prof. zw. dr hab. Ewa  Kucharska- Stasiak

Katedra Inwestycji i Nieruchomości

Uniwersytet Łódzki