Nowe przepisy prawne IV kwartał 2014.

Nowe przepisy prawne w IV kwartale 2014 roku

 

aitoff / Pixabay

Nowe wzory świadectw charakterystyki energetycznej.

 

Od 3 października 2014 r. wchodzi w życie rozporządzenie wykonawcze prawa budowlanego w sprawie metodologii obliczania charakterystyki energetycznej budynku i lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową oraz sposobu sporządzania i wzorów świadectw charakterystyki energetycznej.

Rozporządzenie określa:

  • metodologię obliczania charakterystyki energetycznej,
  • sposób sporządzania świadectwa charakterystyki energetycznej,
  • wzory świadectw charakterystyki energetycznej.

Rozporządzenie to zastępuje poprzednie rozporządzenie z dnia 8 listopada 2008 roku.

 

Podstawa prawna:

ROZPORZĄDZENIE MINISTRA INFRASTRUKTURY I ROZWOJU z dnia 3 czerwca 2014 r. w sprawie metodologii obliczania charakterystyki energetycznej budynku i lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową oraz sposobu sporządzania i wzorów świadectw charakterystyki energetycznej (Dz.U. Nr 122/2014, poz. 888)

USTAWA z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. Nr 225/2013, poz. 1409, z późn. zm.)

[paycontact]

Niektóre definicje rozporządzenia:

System ogrzewczy – należy przez to rozumieć system techniczny zapewniający dostawę energii użytkowej na potrzeby ogrzewania i wentylacji pomieszczeń w budynku, lokalu mieszkalnym lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową.

System przygotowania ciepłej wody użytkowej – należy przez to rozumieć system techniczny zapewniający dostawę energii użytkowej na potrzeby przygotowania ciepłej wody użytkowej w budynku, lokalu mieszkalnym lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową.

System chłodzenia – należy przez to rozumieć system techniczny zapewniający dostawę energii użytkowej na potrzeby chłodzenia pomieszczeń w budynku, lokalu mieszkalnym lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową.

System wbudowanej instalacji oświetlenia – należy przez to rozumieć system techniczny zapewniający dostawę energii końcowej na potrzeby oświetlenia pomieszczeń w budynku, lokalu mieszkalnym lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową.

 

 

Brak zwrotu działki wydzielonej pod drogę nie jest niekonstytucyjny.

 

Od 8 października 2014 r. wchodzi w życie wyrok Trybunału Konstytucyjnego dotyczącego konstytucyjności przepisów prowadzących do braku zwrotu nieruchomości wydzielonych pod drogę mimo, iż przestały być na ten cel potrzebne.

Decyzją burmistrza miasta i gminy z 1998 r. dokonano podziału działki stanowiącej własność skarżącej, i wydzielono z niej m.in. działkę przeznaczoną pod komunikację. Działka ta stała się własnością gminy. Na wydzielonej działce nie zrealizowano w ciągu 10 lat żadnej inwestycji drogowej. Skarżąca zwróciła się z wnioskiem o jej zwrot.

Organ I instancji (starosta) umorzył postępowanie w sprawie zwrotu nieruchomości z uwagi na fakt, że zakres przedmiotowy ustawy o gospodarce nieruchomościami w kwestii zwrotu nieruchomości obejmuje tylko nieruchomości przejęte na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego na podstawie decyzji o wywłaszczeniu oraz zdarzeń prawnych w sposób wyczerpujący wymienionych w art. 216 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Skarżąca odwołała się od tej decyzji, ale organ II instancji (wojewoda) utrzymał ją w mocy, wskazując, że nie zachodzi naruszenie prawa.

Zarzuty zawarte w odwołaniu zostały uznane za bezpodstawne, gdyż w przypadku nieruchomości skarżącej nie została wydana decyzja o wywłaszczeniu tylko decyzja o podziale w trybie art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a tym samym nie mogły w sprawie znaleźć zastosowania przepisy o zwrocie wywłaszczonych nieruchomości. Wojewódzki sąd administracyjny oddalając skargę stwierdził w uzasadnieniu, że nie każde odjęcie prawa własności należy rozumieć jako wywłaszczenie. Naczelny Sąd Administracyjny skargę kasacyjną oddalił. Zdaniem NSA, skoro obowiązujące przepisy, nie przewidują możliwości zwrotu nieruchomości, której własność przeszła na gminę, postępowanie administracyjne, jako bezprzedmiotowe, ulega umorzeniu.

Zdaniem skarżącej porównanie sytuacji objętych przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami związanymi z przejęciem przez podmiot publicznoprawny części nieruchomości wydzielonej pod drogi w wyniku podziału nieruchomości na wniosek właściciela oraz sytuacji objętych przepisami tej samej ustawy dotyczących wywłaszczenia dla celu publicznego pokazuje podobieństwo opisywanych w nich stanów prawnych. Dlatego też pominięcie możliwości żądania przez poprzedniego właściciela zwrotu nieruchomości nabytej przez podmiot publicznoprawny na podstawie art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami  narusza konstytucyjne zasady równości i ochrony własności. Pominięcie to, zdaniem skarżącej, koliduje również z zasadami zaufania obywatela do państwa i stanowionego przez nie prawa oraz sprawiedliwości społecznej.

Ponadto skarżąca podkreślała, że prawo żądania zwrotu wywłaszczonej działki od podmiotu publicznoprawnego podlega ochronie na mocy art. 21 i art. 64 konstytucji. Zróżnicowanie podmiotów znajdujących się w analogicznej sytuacji faktycznej i prawnej, poprzez przyznanie jednym roszczenia o zwrot wywłaszczonej nieruchomości, a drugim odmówienie tego, nie znajduje uzasadnienia w wartościach konstytucyjnych. Dlatego, zdaniem skarżącej, wprowadzone w zaskarżonych przepisach ograniczenia były sprzeczne konstytucją.

Trybunał Konstytucyjny nie podzielił stanowiska skarżącej. Uznał, że przedmiot zaskarżenia był zbyt szeroki. Art. 216 ustawy jest przepisem przejściowym, reguluje odpowiednie stosowanie jej przepisów rozdziału 6 działu III co do nieruchomości przejętych lub nabytych na podstawie ustawy poprzedniej.

Art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami reguluje natomiast tryb dokonywania podziału nieruchomości na wniosek właściciela i nie jest przepisem właściwym do umieszczenia w nim normy dopuszczającej roszczenie o zwrot nieruchomości nabytej w drodze podziału przez jednostkę samorządu terytorialnego, w celu wybudowania na niej drogi publicznej, jeżeli cel do realizacji którego nieruchomość ta została nabyta stał się zbędny. Z kolei art. 112 ustawy definiuje wywłaszczenie w rozumieniu ustawy i określa podstawowe zasady postępowania wywłaszczeniowego. Zasady zwrotu nieruchomości wywłaszczonych w oparciu o obecnie obowiązujące przepisy ustawy wytycza wprost art. 136 ust. 3 ustawy.

Trybunał w niniejszej sprawie przeprowadził badanie, czy art. 98 ustawy ust. 1 wywołuje podobne skutki do wywłaszczenia nieruchomości. Stwierdził, że konstytucyjne pojęcie wywłaszczenia obejmuje stany spełniające łącznie następujące warunki:

  • wywłaszczenie jest szczególną formą ingerencji w sferę własności, dopuszczalną jedynie gdy w grę wchodzi cel publiczny, którego nie można zrealizować za pomocą innych środków prawnych, wywłaszczenie następuje zawsze z inicjatywy podmiotu publicznego, na rzecz którego przechodzi własność lub inne prawo majątkowe,
  • wywłaszczenie następuje aktem indywidualnym, obejmującym konkretną nieruchomość, na rzecz konkretnego podmiotu, w postępowaniu administracyjnym,
  • wywłaszczenie następuje na rzecz podmiotu publicznego wbrew woli właściciela prywatnego i polega na ograniczeniu bądź odjęciu w całości prawa własności lub innego prawa majątkowego,
  • cel (interes) publiczny należy rozumieć wyłącznie jako dobro ogółu, czyli całego narodu lub społeczności regionalnej, a wywłaszczenie następuje w interesie uwłaszczanego podmiotu publicznego (bezpośrednio) oraz w interesie całego narodu lub społeczności regionalnej (pośrednio),

Po analizie Trybunał wskazał, że skutek zastosowania art. 98 ust. 1 u.g.n. istotnie odbiega od konstytucyjnej definicji wywłaszczenia. Przede wszystkim brak jest w konstrukcji art. 98 ust. 1 ustawy – pierwotnej, władczej woli podmiotu publiczno-prawnego do przejęcia nieruchomości prywatnej. Przeciwnie, to z inicjatywy podmiotu prywatnego następuje podział, w wyniku którego może dojść do przejęcia własności jednej z nowych działek przez podmiot publiczny. Podmiot ten jest jednak niejako najpierw „zmuszony” przepisami u.g.n. do nabycia tej działki (wypłacenia odszkodowania), a następnie z własnych środków wybudowania na niej drogi publicznej.

Cel publiczny, na realizację którego nastąpiło przejęcie (nabycie) nieruchomości przez gminę prowadzi do wniosku, że w przypadku działki skarżącej, cel ten został osiągnięty z chwilą podjęcia odpowiedniej uchwały przez gminę, pomimo braku wybudowania drogi w ustawowym terminie.

Ustawodawca wyraźnie rozróżnił instytucję podziału na wniosek i związanych z nią skutków prawnych od instytucji wywłaszczenia.

Dokonana przez Trybunał analiza treści art. 216 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisów ustaw, do których się on odwołuje, prowadzi do wniosku, że nabycie przez podmiot publicznoprawny z mocy prawa i za odszkodowaniem – nieruchomości wydzielonej w drodze podziału – na wniosek właściciela – pod budowę drogi publicznej – nie wywiera skutków konstytucyjnie podobnych do którejkolwiek z regulacji objętych zakresem zastosowania art. 216 tej ustawy.

Oznacza to, że art. 136 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w zakresie, w jakim ustawodawca nie dopuszcza żądania przez poprzedniego właściciela zwrotu nieruchomości nabytej w drodze podziału nieruchomości na jego wniosek, przez jednostkę samorządu terytorialnego, jeżeli nieruchomość ta nie została w ustawowym terminie wykorzystana na cel publiczny oraz stała się zbędna dla realizacji tego celu nie jest niezgodny z art. 21 ust. 2 w związku z art. 32 ust. 1 i art. 64 ust. 2 konstytucji.

 

Podstawa prawna:

WYROK TRYBUNAŁU KONSTYTUCYJNEGO z dnia 23 września 2014 r. sygn. akt SK 7/13 (Dz. U. Nr 191/2014, poz. 1354)

USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 75/2014 r. poz. 518, z późn. zm.)

 

 

Dodatkowe kryteria dla gruntów specjalną strefą ekonomiczną.

 

Od 1 listopada 2014 r. obowiązuje nowela rozporządzenia opisującego kryteria, których spełnienie umożliwia objęcie niektórych gruntów specjalną strefą ekonomiczną.

Rozporządzenie wraz z nowelą określają szczegółowe kryteria uznania gruntów za objęte specjalną strefą ekonomiczną.

 

Podstawa prawna:

ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 7 października 2014 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie kryteriów, których spełnienie umożliwia objęcie niektórych gruntów specjalną strefą ekonomiczną (Dz. U. Nr 202/2014, poz. 1444).

ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 10 grudnia 2008 r. w sprawie kryteriów, których spełnienie umożliwia objęcie niektórych gruntów specjalną strefę ekonomiczną (Dz. U. Nr 224/2008, poz. 1477).

USTAWA z dnia 20 października 1994 r. o specjalnych strefach ekonomicznych (Dz. U. Nr 42/2007, poz. 274 z późn. zm.).

 

 

Centralny rejestr osób posiadających uprawnienia budowlane.

 

Od 19 listopada 2014 r. obowiązuje rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Rozwoju w sprawie wzorów i sposobu prowadzenia w formie elektronicznej centralnych rejestrów osób posiadających uprawnienia budowlane oraz ukaranych z tytułu odpowiedzialności zawodowej w budownictwie.

  • 1. Rozporządzenie określa:
  • sposób prowadzenia w formie elektronicznej centralnych rejestrów osób posiadających uprawnienia budowlane oraz ukaranych z tytułu odpowiedzialności zawodowej w budownictwie,
  • dokumenty dołączane do wniosku o wpis do centralnych rejestrów, stanowiące podstawę dokonania wpisu,
  • wzory centralnych rejestrów.

 

Podstawa prawna:

ROZPORZĄDZENIE MINISTRA INFRASTRUKTURY I ROZWOJU z dnia 23 października 2014 r. w sprawie wzorów i sposobu prowadzenia w formie elektronicznej centralnych rejestrów osób posiadających uprawnienia budowlane oraz ukaranych z tytułu odpowiedzialności zawodowej w budownictwie (Dz. U. Nr 210/2014, poz. 1513).

USTAWA z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. Nr 225/2013, poz. 1409, z późn. zm.).

 

 

Ograniczenie możliwości przeniesienia praw i obowiązków związanych z prowadzeniem uprawy leśnej tylko do sprzedaży lub spadkobrania niekonstytucyjne.

 

Od 12 grudnia 2014 roku wchodzi w życie wyrok Trybunału Konstytucyjnego, który rozstrzygnął, czy niektóre zapisy ustawy o przeznaczeniu gruntów rolnych do zalesienia są zgodne z konstytucją. Dotyczy to zakresu, w jakim przepisy te przewidują możliwość przeniesienia praw i obowiązków wynikających z wyłączenia gruntów z uprawny rolnej i prowadzenia uprawy leśnej tylko w razie przeniesienia własności nieruchomości objętej uprawą leśną na podstawie umowy sprzedaży bądź spadkobrania.

Zakwestionowana ustawa o przeznaczeniu gruntów rolnych do zalesienia utraciła moc z dniem wejścia w życie ustawy z 28 listopada 2003 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich ze środków pochodzących z Sekcji Gwarancji Europejskiego Funduszu Orientacji i Gwarancji Rolnej. Jej przepisy nadal jednak obowiązują w stosunku do miesięcznego ekwiwalentu za wyłączenie gruntów z upraw rolnych i prowadzenie uprawy leśnej, przyznanego na jej podstawie przed dniem wejścia nowej ustawy z 2003 r.

 

W myśl zakwestionowanego fragmentu tej ustawy z 2001 roku, w przypadku sprzedaży gruntu, na którym znajduje się uprawa leśna, obowiązki związane z prowadzeniem uprawy leśnej oraz ekwiwalent przechodzą na nabywcę gruntu. Przekazania tych praw i obowiązków dokonuje starosta w drodze decyzji administracyjnej. Uprawnienie do ekwiwalentu można również nabyć w drodze spadkobrania. Korzystanie z nabytych w ten sposób uprawnień jest kontynuowane przez okres maksymalnie 20 lat.

W ocenie wnioskodawcy (Rzecznika Praw Obywatelskich) przepisy te ograniczają możliwość przeniesienia praw i obowiązków związanych z prowadzeniem uprawy leśnej tylko do następstwa prawnego powstałego na skutek sprzedaży bądź spadkobrania nieruchomości objętej uprawą leśną (choć w tym ostatnim wypadku mowa jest jedynie o przeniesieniu uprawnień).

Jest to bardzo silne ograniczenie ustawowe, które w praktyce uniemożliwia podobne przeniesienie praw do ekwiwalentu w drodze darowizny, umowy dożywocia, zamiany lub  na podstawie umowy z następcą w trybie przepisów ustawy z dnia 20 grudnia 1990 roku o ubezpieczeniu społecznym rolników.

W ocenie Rzecznika ograniczenie możliwości przeniesienia prawa do ekwiwalentu tylko do sprzedaży i spadkobrania jest nieracjonalne i niezrozumiałe. Z punktu widzenia celów ustawy z 2001 roku, jak i funkcji, jakie spełnia wypłacany beneficjentom ekwiwalent, sposób przeniesienia prawa własności nieruchomości nie powinien mieć żadnego wpływu na możliwość przejścia praw i obowiązków związanych z prowadzeniem uprawy leśnej.

Według wnioskodawcy, prawo do ekwiwalentu jest prawem o wartości majątkowej. Jest to prawo ściśle związane z nieruchomością objętą uprawą leśną, a nie z konkretną osobą, która w dniu rozpoczęcia prowadzenia uprawy leśnej ma status właściciela nieruchomości.

Prawo to nie jest zatem świadczeniem o charakterze socjalnym przypisanym do określonej osoby, celem zapewnienia jej minimalnego poziomu utrzymania. Należy przyjąć, że jest to świadczenie wzajemne, które zobowiązuje właściciela uprawy leśnej do jej prowadzenia zgodnie z planem zalesienia, a następnie zgodnie z uproszczonym planem urządzenia lasu.

Na taki charakter ekwiwalentu wskazują także przepisy dotyczące wstrzymania wypłaty ekwiwalentu. Dochodzi do niego bowiem z przyczyn niezwiązanych z osobą właściciela nieruchomości, ale dotyczących wyłącznie sposobu prowadzenia uprawy leśnej i wywiązywania się z obowiązków nałożonych decyzją o prowadzeniu uprawy leśnej. Stosownie zaś do art. 64 ust. 2 konstytucji wszystkie prawa majątkowe podlegają równej ochronie prawnej.

Zdaniem RPO, prawo do ekwiwalentu powinno zatem podlegać równej ochronie niezależnie od sposobu przeniesienia własności nieruchomości, skoro nie jest immanentnie związane z pierwotnym właścicielem uprawy leśnej. Nie ma powodów, by inaczej traktować podmioty, które nabyły prawo własności tych nieruchomości na podstawie innych tytułów prawnych niż wskazana w tych przepisach umowa sprzedaży oraz spadkobranie. Ograniczenie to nie służy ani interesom Skarbu Państwa, ani interesom nabywców nieruchomości dotkniętych tym ograniczeniem.

Trybunał Konstytucyjny podczas rozprawy ustalił, że podmioty, których dotyczy rozpatrzona sprawa, mają wspólną cechę istotną, jaką jest nabycie na podstawie czynności cywilnoprawnej własności gruntu zalesionego w trybie ustawy z 8 czerwca 2001 r. TK zbadał, czy zróżnicowanie ich sytuacji, a tym samym ochrony prawa majątkowego w postaci ekwiwalentu, jest racjonalne, proporcjonalne i znajduje uzasadnienie w innych zasadach i wartościach konstytucyjnych. Celem ustawy z 8 czerwca 2001 r. była bowiem restrukturyzacja rolnictwa i zwiększenie powierzchni lasów. Ekwiwalent był rekompensatą za likwidację gospodarstwa rolnego oraz wynagrodzeniem za prowadzenie uprawy leśnej.

Wprowadzenie przepisu przewidującego przejście prawa do ekwiwalentu przy sprzedaży miało zachęcać nabywców zalesionych gruntów do kontynuacji uprawy. Ustawodawca nie uwzględnił jednak, że obrót tymi gruntami może odbywać się na podstawie innych jeszcze czynności prawnych. Jednocześnie nie uzasadnił, dlaczego tylko sprzedaż wywołuje skutek w postaci przejścia prawa do ekwiwalentu.

Trybunał ocenił, że przyjęte rozwiązanie jest nieracjonalne i nie służy realizacji celu ustawy z 8 czerwca 2001 r., a wręcz cel ten niweczy, gdyż może przyczyniać się do likwidacji upraw leśnych, jeśli nabywca uzna, że bez wsparcia finansowego w postaci ekwiwalentu nie stać go na dalsze jej prowadzenie i wypełnianie ciążących na każdym właścicielu lasu obowiązków z ustawy z 28 września 1991 r. o lasach. Brak racjonalności przyjętego rozwiązania powoduje, że zróżnicowanie ochrony praw majątkowych podmiotów nabywających grunt zalesiony na podstawie ustawy z 8 czerwca 2001 r. nie spełnia także wymogu proporcjonalności i nie znajduje uzasadnienia w innych wartościach konstytucyjnych.

Trybunał nie podzielił zarzutów wnioskodawcy dotyczących niekonstytucyjności art. 11 ust. 1 ustawy z 8 czerwca 2001 r., na podstawie którego ekwiwalent nabywa się w drodze spadkobrania. Przepis ten adresowany jest do spadkobierców osób prowadzących uprawę leśną, którzy w zakresie nabycia prawa do ekwiwalentu wskutek dziedziczenia zostali potraktowani przez ustawodawcę jednakowo. Nie jest uzasadnione porównywanie ich z podmiotami nabywającymi własność zalesionego gruntu na podstawie umów cywilnoprawnych.

Skutkiem wyroku, w którym Trybunał orzeka o niekonstytucyjności pominięcia ustawodawczego, nie jest utrata mocy obowiązującej przepisu, bowiem treść, która została w nim pominięta, takiej mocy w ogóle nie posiada. Wyrok Trybunału wprawdzie eliminuje istniejące ograniczenie w nabyciu prawa do ekwiwalentu, jednak nie eliminuje to skutku w postaci braku normy przewidującej, że każde przeniesienie własności zalesionego gruntu powoduje przejście ekwiwalentu na nabywcę. W tym zakresie wskazana jest interwencja ustawodawcy, usuwająca wątpliwości co do treści obowiązującego prawa.

 

Podstawa prawna:

WYROK TRYBUNAŁU KONSTYTUCYJNEGO z dnia 9 grudnia 2014 r. sygn. akt K 46/13 (Dz. U. Nr 241/2014, poz. 1826).

USTAWA z dnia 8 czerwca 2001 r. o przeznaczeniu gruntów rolnych do zalesienia (Dz. U. Nr 73/2001, poz. 764, z późn. zm.)

 

 

Odwrócony kredyt hipoteczny.

 

Od 15 grudnia 2014 roku weszła w życie zupełnie nowa ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym. Ustawa ta określa:

  • zasady i tryb zawierania umowy odwróconego kredytu hipotecznego,
  • prawa i obowiązki stron oraz
  • zasady rozliczenia zobowiązań z niej wynikających.

Po wejściu w życie projektowanej ustawy w obrocie prawnym pojawi się nowy typ umowy nazwanej, tj. umowy odwróconego kredytu hipotecznego.

Umowa ta będzie szczególnego rodzaju umową kredytu. Na jej mocy kredytodawca będzie mógł udostępnić kredytobiorcy na czas nieoznaczony określoną sumę środków pieniężnych. Ich spłata nastąpi dopiero po śmierci kredytobiorcy, w zamian za ustanowienie przez kredytobiorcę zabezpieczenia spłaty tej sumy wraz z należnymi odsetkami oraz innymi kosztami na nieruchomości będącej jego własnością (lub przysługujących mu spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, lub prawie użytkowania wieczystego).

Tym samym osoby będące właścicielami nieruchomości lub którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub prawo użytkowania wieczystego będą mogły „odmrozić” kapitał zakumulowany w posiadanych nieruchomościach i pozyskać dodatkowe środki finansowe.

Do udzielania odwróconego kredytu hipotecznego zostały uprawnione banki, a zatem instytucje podlegające publicznemu nadzorowi sprawowanemu przez Komisję Nadzoru Finansowego. Prawo to przyznano również oddziałom banków zagranicznych i instytucji kredytowych oraz instytucjom kredytowym w ramach działalności transgranicznej, podlegającym nadzorom w krajach macierzystych.

Umowę odwróconego kredytu hipotecznego zawiera się w formie pisemnej pomiędzy bankiem, a osobą fizyczną. Może być ona zawarta nie tylko przez osoby samotne, lecz także przez małżonków będących właścicielami nieruchomości. Ustawa nie określa dolnej granicy wieku przy której można zawrzeć umowę.

Warto podkreślić, że bank nie będzie mógł ustanowić innych zabezpieczeń swoich wierzytelności wynikających z umowy odwróconego kredytu hipotecznego niż te, które zostały wskazane w ustawie. Zastrzeżono również, że bank nie będzie mógł uzależnić zawarcia umowy odwróconego kredytu hipotecznego od zawarcia innych umów z wyjątkiem umowy ubezpieczenia od zdarzeń losowych nieruchomości lub lokalu, do którego kredytobiorcy przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Nieruchomość, której hipoteka będzie zabezpieczeniem tej umowy, do momentu śmierci osoby fizycznej (kredytobiorcy) będzie jego własnością. To na kredytobiorcy będą ciążyły obowiązki związane z utrzymaniem nieruchomości (np. terminowe uiszczanie opłat i podatków).

Po tym momencie spadkobiercy kredytobiorcy będą mogli podjąć decyzję o dokonaniu spłaty kredytu i zachowaniu prawa do nieruchomości lub o przeniesieniu prawa do nieruchomości na kredytodawcę.

W przypadku przeniesienia prawa do nieruchomości na kredytodawcę spadkobiercom jest przekazywana kwota stanowiąca różnicę między wartością roszczenia kredytodawcy a wartością nieruchomości, o ile różnica ta jest dodatnia. Jeżeli natomiast kredytobiorca nie ma spadkobierców, nadwyżka ze sprzedaży nieruchomości zostanie przekazana, zgodnie z przepisami prawa spadkowego, na rzecz gminy lub Skarbu Państwa.

Przejęcie nieruchomości przez bank nie będzie odbywało się w sposób automatyczny. Może ono nastąpić dopiero po 12 miesiącach od śmierci kredytobiorcy i to jedynie w przypadku, gdy jego spadkobiercy nie dokonają spłaty kredytu wraz z odsetkami.

Wysokość udostępnionych na podstawie umowy odwróconego kredytu hipotecznego środków pieniężnych będzie ustalana w oparciu o  wartość rynkową nieruchomości oszacowaną przez rzeczoznawcę majątkowego. W projekcie nie zostało wskazane, która ze stron umowy odwróconego kredytu hipotecznego będzie ponosić koszty tego oszacowania. Kwestia ta została pozostawiona stronom do rozstrzygnięcia w samej umowie odwróconego kredytu hipotecznego, która wyraźnie powinna wskazywać stronę zobowiązaną do poniesienia kosztu wyceny.

Środki pieniężne przyznane na podstawie umowy odwróconego kredytu hipotecznego bank oddaje kredytobiorcy do dyspozycji bezterminowo, ale ich wypłata będzie dokonywana przez okres ustalony w umowie. Oznacza to, że środki te nie muszą być udostępniane dożywotnio.

Wypłata kwoty odwróconego kredytu hipotecznego może nastąpić jednorazowo albo w ratach. Wybór sposobu postawienia środków do dyspozycji kredytobiorcy będzie uzgadniany między stronami umowy.

Wypłata do dnia śmierci nastąpi więc tylko w przypadku, gdy śmierć kredytobiorcy nastąpi przed terminem wypłaty wszystkich środków, wskazanym w umowie odwróconego kredytu hipotecznego.

Jeżeli umowa odwróconego kredytu hipotecznego została zawarta z więcej niż jednym kredytobiorcą, po śmierci jednego nich, prawo do wypłaty przysługujących mu środków, przysługuje pozostałym kredytobiorcom, o ile nabyli oni przysługujący zmarłemu kredytobiorcy udział w prawie do nieruchomości. Wysokość wypłaty tych środków będzie proporcjonalna do wielkości nabytego udziału.

Zawarcie umowy odwróconego kredytu hipotecznego poprzedza dostarczenie kredytobiorcy formularza informacyjnego, który zawiera istotne informacje o ofercie odwróconego kredytu hipotecznego. Na podstawie dostarczonego przez bank formularza, w terminie nie krótszym niż 14 dni przed zawarciem umowy odwróconego kredytu hipotecznego, kredytobiorca powinien mieć możliwość ustalenia:

  • przewidywanej wysokości kwoty odwróconego kredytu hipotecznego, jaką może uzyskać,
  • terminu i sposobu jej wypłaty,
  • kosztów, które w związku z tym kredytem będzie zobowiązany ponieść, w tym ich wysokości i sposobu płatności,
  • sposobu zabezpieczenia wierzytelności banku,
  • praw i obowiązków wynikających dla niego z takiej umowy.

Należy podkreślić, że informacje przekazywane przed podpisaniem umowy nie będą stanowiły wiążącej oferty i będą miały jedynie charakter symulacji, w szczególności w zakresie wysokości kwoty odwróconego kredytu hipotecznego, gdyż opierać się będą na informacjach dostarczonych przez klienta oraz danych znanych bankowi na dzień jej udzielania. Dokładna kwota kredytu może bowiem zostać ustalona dopiero po oszacowaniu wartości nieruchomości lub lokalu przez rzeczoznawcę majątkowego, co wiąże się z koniecznością poniesienia kosztów wyceny.

Przed zawarciem umowy odwróconego kredytu hipotecznego bank będzie dokonywał również oceny stanu i historii zobowiązań kredytobiorcy oraz stanu prawnego nieruchomości lub lokalu, na których kredytobiorca ustanowi zabezpieczenie. Nie będzie natomiast oceniana, jak to się dzieje w przypadku umów kredytu, zdolność kredytowa kredytobiorcy. Obowiązek badania zdolności kredytowej nie znajduje bowiem uzasadnienia skoro kredytobiorca nie musi spłacać kredytu.

Kredytobiorca będzie mógł bez podania przyczyny odstąpić od umowy odwróconego kredytu hipotecznego.

Termin na odstąpienie od umowy wynosi trzydzieści dni od dnia jej zawarcia. Ma to na celu zapewnienie możliwości wycofania się z zawartej umowy bez ponoszenia przez kredytobiorcę istotnych kosztów.

Zwrotowi nie będą podlegać jedynie opłaty poniesione przez bank na rzecz organów administracji państwowej lub sądów w części, w jakiej nie są zwracane przez te organy lub sądy bankowi w związku z wycofaniem wniosku o dokonanie określonej czynności urzędowej.

Kredytobiorca będzie zobowiązany również do zwrotu bankowi wypłaconej kwoty odwróconego kredytu hipotecznego wraz z odsetkami, jeżeli wypłata nastąpiła przed upływem terminu do odstąpienia od umowy.

Kredytobiorca, zgodnie  będzie mógł w każdym czasie spłacić odwrócony kredyt hipoteczny w całości bądź w części. Spłacie będzie podlegała suma wypłaconej kwoty odwróconego kredytu hipotecznego, odsetek oraz innych kosztów niezapłaconych przez kredytobiorcę przed spłatą kredytu, należnych do dnia spłaty. Bank nie może zastrzec prowizji w przypadku spłaty odwróconego kredytu hipotecznego przez kredytobiorcę. Spłata nie może zostać także uzależniona od obowiązku uprzedniego poinformowania banku o zamiarze dokonania spłaty. W przypadku gdy kredytobiorca spłaci całkowitą kwotę odwróconego kredytu hipotecznego, bank zobowiązany jest do potwierdzenia rozliczenia kredytu w terminie czternastu dni od dnia dokonania spłaty.

Kredytobiorca będzie mógł w każdym czasie wypowiedzieć umowę odwróconego kredytu hipotecznego z zachowaniem terminu trzymiesięcznego. Zaproponowany termin wypowiedzenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego jest analogiczny do terminu, jaki obowiązuje przy wypowiedzeniu umowy kredytu, w którym termin spłaty jest dłuższy niż rok.

Dodatkowo, w przypadku gdy bank nie dochowa przedumownego obowiązku informacyjnego o ofercie odwróconego kredytu hipotecznego lub sporządzi umowę odwróconego kredytu hipotecznego z naruszeniem wymogów określonych w ustawie, kredytobiorca po złożeniu bankowi pisemnego oświadczenia będzie mógł żądać od banku zapłaty dziesiątej części odsetek i innych kosztów należnych od wypłaconej części odwróconego kredytu hipotecznego albo wypowiedzieć umowę i spłacić całkowitą kwotę odwróconego kredytu hipotecznego bez dziesiątej części odsetek i innych kosztów.

W okresie trwania umowy odwróconego kredytu hipotecznego kredytobiorca będzie zobowiązany:

  • posiadać ubezpieczenie tej nieruchomości lub tego lokalu od zdarzeń losowych, jeżeli jest wymagane przez bank,
  • utrzymywać tę nieruchomość w stanie niepogorszonym, w szczególności dokonywać bieżących napraw i remontów;
  • terminowo uiszczać podatki i obowiązkowe opłaty związane z korzystaniem z tej nieruchomości.

Jeżeli kredytobiorca nie spełni tych obowiązków i nie przekaże ich realizacji na rzecz banku, wówczas bank będzie mógł wypowiedzieć umowę odwróconego kredytu hipotecznego.

[/paycontact]

Bank może również wypowiedzieć tę umowę jeżeli:

  • została wszczęta egzekucja z nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego, przez innego niż ten bank wierzyciela, przy czym o istnieniu tej wierzytelności bank nie wiedział w dniu zawarcia umowy odwróconego kredytu hipotecznego,
  • kredytobiorca przeniósł na osoby trzecie własność nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego bez zgody banku, o ile w umowie odwróconego kredytu hipotecznego strony zastrzegły obowiązek niezbywania własności tej nieruchomości bez zgody banku,
  • wartość nieruchomości z przyczyn zawinionych przez kredytobiorcę uległa istotnemu zmniejszeniu.

Okres wypowiedzenia przez bank umowy odwróconego kredytu hipotecznego wynosi 30 dni. W następstwie skutecznego wypowiedzenia umowy bank może wstrzymać wypłatę kredytu. Nie wyłącza to także odpowiedzialności odszkodowawczej kredytobiorcy za szkodę spowodowaną niewykonaniem zobowiązania, zgodnie z Kodeksem cywilnym.

 

Podstawa prawna:

USTAWA z dnia 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym (Dz. U. Nr 217/2014, poz. 1585).