Klub Dobrej Wyceny. Cz.2.

 

Hans / Pixabay

NOTATKA

ze spotkania Klubu Dobrej Wyceny przy Oddziale ŚSRM w Bielsku-Białej w dniu 18.12.2014 r. w Ośrodku BIT w Bielsku-Białej. W spotkaniu wzięło udział 13 rzeczoznawców. Głównym tematem były cechy rynkowe nieruchomości w podejściu porównawczym. Poniżej skrót ważniejszych wniosków z tego spotkania:

Sprawy ogólne

Przewodniczący Oddziału poinformował zebranych, że w 2015 r. zaplanowano cztery bezpłatne szkolenia w ŚSRM. Dwa odbędą się w Katowicach i po jednym w Bielsku-Białej oraz w Częstochowie. Zaprosił także wszystkich na Spotkanie Noworoczne Oddziału, które odbędzie się 16.01.2015 r. o godz. 17-tej w Bielsku-Białej w Restauracji Mały Wiedeń.

Dyskusja tematycznacechy rynkowe nieruchomości w podejściu porównawczym

Dyskusja została ukierunkowana przez kilka pytań:

  1. Ile ma być cech?
  2. Jak i jakie cechy przyjmujemy?
  3. Rodzaje cech: binarne, opisowe, liniowe

– cechy ukryte, intuicyjne, incydentalne

  1. Wagi cech

Ad 1)  Po dyskusji, obecni byli zgodni, że optymalna ilość cech to 5, wyjątkowo 7. Badania wykazują, że przeciętny człowiek nie jest w stanie podejmować decyzji na podstawie więcej niż siedmiu kryteriów (a tym bardziej tworzyć ranking cech według ich ważności). Przy lokalach, zwłaszcza gdy do porównań przyjmujemy transakcje np. z tego samego osiedla (podobne budynki) tych cech może być mniej.

Ad 2) Tu dyskusja była najbardziej gorąca. Proponowane procedury np. zasada ceteris paribus w praktyce są trudne do zastosowania. Większość obecnych przyznała, że cechy i ich wagi dobiera bazując na własnym doświadczeniu i wyczuciu. Rodzi to jednak niepewność  co do ewentualnej oceny opracowania.

My badamy rynek rzeczywisty, gdzie znaczna część informacji o rynku jest niepewna. Zjawiska na rynku nieruchomości opisane są cechami na skalach słabych, które najczęściej są subiektywnym opisem badacza lub subiektywnym odczuciem badanego. Brak instytucji ułatwiających nam zbieranie i przetwarzanie tych danych, obserwujących w sposób ciągły trendy i zależności rynkowe, pomagających poszczególnym rzeczoznawcom weryfikację ich własnych wniosków.            Prawdziwy problem polega na tym, że obecne procedury próbują wyjaśnić całą zmienność cen cechami nieruchomości, a tego zrobić się nie da. W nowych standardach należałoby proces wyceny dostosować do rzeczywistego, niedoskonałego rynku, ujawniać (a nie przemilczać) wszelkie występujące ograniczenia i wątpliwości – zmierzać do tego by było ich możliwie najmniej. Odpowiedzialność za niedoskonałe procedury nie może spoczywać wyłącznie na rzeczoznawcy. Zresztą nie zawsze zrealizowanie wyceny zgodnie z procedurami daje dobry i pewny wynik, choć z pewnością to ułatwia.

Cechy rynkowe nie są zbiorem uniwersalnym, zależą od rodzaju nieruchomości, wyselekcjonowanego i przeanalizowanego rynku oraz subiektywnego wyboru dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego podyktowanego jego doświadczeniem. W praktyce atrybuty ustalamy sami na podstawie własnej znajomości rynku, doświadczenia, a ich procentowe znaczenie na podstawie intuicji. Doświadczenie oraz ciągła obserwacja zjawisk rynkowych uprawniają rzeczoznawców majątkowych do formułowania opinii o rynku nieruchomości, zwłaszcza gdy dotyczy ona rynku lokalnego, na którym pracuje konkretny rzeczoznawca majątkowy – ekspert tego rynku. Chodzi o to, by rzeczoznawca, który zrobi to w ten sposób dobrze – nie musiał się tłumaczyć, że nie zastosował zasady ceteris paribus czy też innej metody (np. analizy preferencji nabywców na podstawie badań marketingowych). Oczywiście uogólnianie takich ocen wymaga już jednak narzędzi do przetwarzania danych.

Ad 3) Obecni w dyskusji przypomnieli sobie podstawowe rodzaje cech. Zwrócono uwagę, że na rynku występuje szereg cech ukrytych np. standard lokalu. Większość zgodziła się, że praktycznie najlepszym wyjściem z tej sytuacji jest przyjęcie założenia, że przy pozostałych cechach zbliżonych droższy lokal ma wyższy standard. Są też cechy niemierzalne np. moda.

– Przy cechach liniowych: obecni byli podzieleni, czy wartość nieruchomości zależy liniowo od powierzchni (działki, budynku) – wniosek: zależy to od rodzaju rynku.

– Cechy incydentalne: np. basen, czy też cechy występujące przy wycenie kościoła. Zwrócono uwagę, że baseny przy budynkach mieszkalnych (zwłaszcza starsze) mogą być obciążeniem nieruchomości, z uwagi na konieczne koszty remontu. Zdania obecnych były podzielone, czy w celu uwzględnienia takiej cechy jak basen powinniśmy zastosować metodę ekstrapolacji, czy też współczynnik eksperta. Ponadto stwierdzono, że wpływ elementów rekreacyjnych na zróżnicowanie cen nieruchomości (zieleń, budowle ogrodowe…)  zazwyczaj nie przekracza 20% różnicy cen.

– Czy przy bardzo zbliżonych cechach nieruchomości porównawczych (w tym po części ukrytych), można w uzasadnionych przypadkach zamiast tabel porównawczych zastosować średnią arytmetyczną – większość obecnych przyjęła taką możliwość sceptycznie, choć zdarza się, że w takich sytuacjach zachodzi konieczność przyjmowania cech różnicujących niejako „na siłę”.

Ad 4) Wagi cech to siła ich wpływu na wartość rynkową nieruchomości. Wagi cech określamy przyjmując założenie, że wartość rynkowa nieruchomości szacowanej znajduje się pomiędzy Cmin a Cmax. Wynika stąd, że przy małych zbiorach cen transakcyjnych (obejmujących wąski segment rynku, przyjęty ostatecznie po kilku kolejnych selekcjach) powinna być mniejsza delta i odpowiednie do tego zbioru wybór i gradacja cech; przy dużych zbiorach (obejmujących szerszy segment rynku) – odpowiednio większa delta i współmierny wybór i gradacja cech. Na marginesie – sprawa wielkości delta to temat na odrębną dyskusję.

Podsumowanie

Spotkanie wykazało, jak bardzo potrzebna jest w naszym środowisku szczera dyskusja, bez przemilczeń i niedomówień. Wnioski z takich dyskusji możemy praktycznie zastosować w wycenach. Zachęcamy kolegów do szerszego udziału w spotkaniach Klubu Dobrej Wyceny, co z pewnością zwiększy siłę oddziaływania prowadzonych tu dyskusji.