Europejski Kongres Gospodarczy

Europejski Kongres Gospodarczy – kilka uwag i spostrzeżeń.

Swobodny odbiór nadmiaru informacji

 

Koleżanki i Koledzy.

W dniach 20-22 kwietnia 2015 roku odbył się w Katowicach Europejski Kongres Gospodarczy.

Jedno z najważniejszych gospodarczych wydarzeń w Polsce. O randze tego wydarzenia świadczy udział 7500 uczestników w tym takie znane nazwiska, jak Prezydent RP Bronisław Komorowski, Jan Kulczyk, Komisarz Unii Europejskiej Elżbieta Bieńkowska, Profesor Jerzy Buzek, Komisarz Janusz Lewandowski, Europoseł Jan Olbrycht, Prezydent Katowic Marcin Krupa.

W kuluarach widziałem posła Leszka Millera, Prezydenta Słupska Roberta Biedronia i wielu, wielu prezesów przedsiębiorstw i spółek.

Rozpoczęcie odbyło się od wystąpienia Profesora Jerzego Buzka . Stwierdził on, że nadchodzi koniec Europy jaką znamy. Destabilizacja sytuacji politycznej na wschodzie Europy i w krajach islamskich może na długie lata oddalić wizję trwałego pokoju nie tylko w rejonach, które trawi konflikt, ale także na naszym kontynencie.”

Potem nastąpiło wystąpienie Prezydenta RP Bronisława Komorowskiego, opisującego swój – prezydencki projekt wspierania innowacyjnych rozwiązań w gospodarce i przedsiębiorstwach wydających środki na rozwój i innowacyjność. Ważne stwierdzenie Prezydenta, to hasło: „Atutem Polski nie mogą być tylko niskie koszty pracy. Kolej na innowacyjność.”

W czasie pierwszej debaty, tzw. Sesji inauguracyjnej, prowadzonej przez Janusza Lewandowskiego, jako moderatora, głos zabrała Komisarz Unii Europejskiej Elżbieta Bieńkowska.

Stwierdziła, że: „Jeżeli nie zdamy sobie sprawy, że 500 mln ludzi w Europie powinno stanowić wspólny rynek, to Europa straci swoją konkurencyjność. Na razie wspólny rynek jest w Europie popierany tylko werbalnie. Jeśli się to nie zmieni, zaczniemy przegrywać na różnych etapach i w różnych dziedzinach Trzy rzeczy w tym filarze są ważne:

  1. Przejrzenie wszystkich regulacje europejskich, by pokazać gdzie są blokady wewnętrzne, by na etapie europejskim nie było blokad
  2. Nie mamy wspólnego rynku europejskiego usług, rynku cyfrowego i to są konieczne działania na poziomie rządów europejskich
  3. Reindustrializacja i pójście w kierunku reindustrializacji, największym celem jest pójście w kierunku innowacyjności, tym mamy wygrywać na świecie

I przesłanie do wszystkich:

Europo, wszystkie kraje, jeżeli nie zrozumiecie, że macie duży wspólny rynek , i ten wspólny rynek jest wartością, ogromny obszar gospodarczy, który musi zacząć czuć się jako jeden obszar, to wszyscy będą przezgrywać , na różnych etapach i w różnych dziedzinach.”

To były ważne słowa, i wszystkie wypowiedzi tej pierwszej sesji można było skwitować wnioskiem: największa część środków pomocowych Unijnych, o których dzisiaj mówimy 300 miliardów dla Polski, będzie głównie kierowane w innowacyjne projekty. Będą lokowane w rozwój gospodarki, patenty, rozwiązania modelowe i konkurencyjne technologie. Eksport wiedzy i rozwiązań nowoczesnych technicznie a nie segmenty wysokoenergetycznych gałęzi gospodarki

Dr. Kulczyk i światowa gospodarka.

Bardzo ciekawy był udział najbogatszego Polaka: Jana Kulczyka w Kongresie. Stwierdził on, że „Unia Europejska będzie silna tylko i wyłącznie wtedy, gdy będzie wspólnotą gospodarczą. Nie da się zrobić wspólnoty gospodarczej bez wspólnej waluty. Gospodarka już dzisiaj jest światowa. Jej unarodowienie oznacza uzależnienie od władzy, która zmienia się co wybory.”  

Dla naszych działań biznesowych, jako rzeczoznawcy majątkowi ciekawy był panel „Grupa Wyszehradzka – gospodarczy aspekt współpracy regionalnej.

Z dyskusji wynikał taki wniosek: Konflikt z Rosja, szczególnie w zakresie nałożonych na Rosję sankcji spowodował, że gospodarki Państw Wyszehradzkich są poszkodowane.

Profesor Ambroziak ze SGH, stwierdził, że sankcje zapadły głównie w skutek decyzji politycznych. Obecny rząd przywiązany jest do pokoju, dlatego popieraliśmy i popieramy sankcje. Natomiast ten kryzys należy rozpatrywać na dwóch płaszczyznach :

– negatywnej – oczywiście kontr embarga Rosji – zakazu wwozu towarów i produktów, co zachwiało silnie naszą gospodarką,

– pozytywny: sankcje w stosunku do Polski uruchomiły w nas czysto gospodarczy impuls jednoczenia. My o unii energicznej rozmawiamy od 10 lat, ten kryzys jest impulsem, jak zbudować Unie Europejka i Europejską Unię Energetyczną. W ramach koncepcji „Unia Energetyczna” mamy wiele do zrobienia. Sankcje nałożone przez Rosję nie dotyczą wyłącznie polskich produktów. Uzależnienie od konkretnych rynków i surowców również wpisuje się w te ryzyka. Wystarczyło, że społeczeństwo niemieckie przestało kupować nasze produkty, a dostaliśmy w 2009 zadyszkę gospodarczą. Wtedy zrobiliśmy najlepszy krok – poszukaliśmy nowych rynków zbytu. Dzięki sytuacji restrykcji, jakie Rosja nałożyła na Polskę, my zaczęliśmy dywersyfikować nasze rynki zbytu. Z badań wynik ze sytuacja eksportu w ramach Unii Europejskiej i na zewnątrz poza 15 zjednoczonych krajów jest zła. Chodziło o to, by z punktu widzenia ekonomicznego Europa zjednoczona nie odczuwała skutków embarg na dostawy produktów i wyrobów.

Tomasz Strazay ze Słowacji opowiedział, co zawdzięcza Słowacja Grupie Wyszehradzkiej. Słowacja, jest jedynym państwem mającym kontakt, czyli granice, ze wszystkimi państwami Grupy Wyszehradzkiej. Mimo to, połączenia i skomunikowanie nie są dobre. Do pozytywów Słowacja zalicza to, że współpraca pozwoliła i pomogła dogonić Unię Europejską. Ta wspólna polityka Grupy Wyszehradzkiej pozwala promować interesy regionalne w Unii. Słowacja ma gospodarkę otwartą i skierowaną do Unii Europejskiej. Największym odbiorcą dla Słowacji są Niemcy. Jednak zjednoczona Grupa Wyszehradzka jest większym odbiorca niż Niemcy, jako zjednoczony odbiorca gospodarczy. Po sankcjach Rosji, Słowacja odczuła negatywnie tę sytuację w swojej gospodarce. Ok. 4 procent gospodarki nastawionej było na eksport do Rosji. Producent aut KIA na Słowacji aż 1/4 ogółu produkcji kierował do Rosji. Dzisiaj po okresie zabiegania o to, by ta fabryka mogła skierować swoje produkty do innych państw, można powiedzieć, że tak się stało. Dzisiaj ten kierunek na Rosję – nie jest tak ważny. To jest sygnał pozytywny.

Gościem tego panelu dyskusyjnego był też Martin Ehl z Czech. Jest on autorem jednej z ciekawszych książek gospodarczych ostatniego okresu – Trzecia dekada.  Martin  Ehl w tej książce opisuje wewnętrzną sytuację w Unii.

Specyfika Czechów i Węgrów jest różna – stwierdził Ehl. W przypadku Czechów, są oni zadowoleni z polityków, ale w ogólnym dyskursie są zadowoleni z uczestniczenia w Unii Europejskiej, ale nie będą głosować na partie sprzyjające Rosji. Węgrzy chcą głosować na takie partie. Wyniki ostatnich wyborów pokazują niezadowolenie z sankcji wobec Rosji. Dr Martin znajduje  wyjaśnienie tej sytuacji, które może zogniskować w finansowaniu partii politycznych. W Czechach na Słowacji i na Węgrzech są inne systemy finansowania partii politycznych niż w Polsce. Systemy te pozwalają na ukryte transakcje – diele polityczne i gospodarcze dla sprzyjających partii politycznych i ich przywódców,  podczas gdy polski system nie pomaga korupcji politycznej. Podobieństwo między Czechami i Węgrami jest też oparte na fakcie, że były te kraje  uczniami zachodu i ich instytucje nie były w stanie na czas rozpoznać kryzysu gospodarczego, związanego z sytuacją Rosja – Ukraina. Potem niezadowolenie było tak duże, jak oczekiwania wobec Unii Europejskiej.

Słowacja i Polacy widza Europę,  jako pozytywna kotwicę w Europie.

Dr Novak z Węgier miał najgorętsze wystąpienie. Stwierdził, że Węgrzy są niezadowoleni z członkostwa w Unii. Węgrzy, zdaniem Nowaka są niezadowoleni z globalizacji, co źle wpłynęło na ekonomie jego gospodarki oraz na spadek poziomu życia. Węgry nie odnotowały znaczącego wzrostu PKB od 2004 i mają w tym roku najniższy wzrost  PKB, a przed wejściem do Unii Europejskiej miały najwyższy w historii i najwyższy wśród państw Grupy Wyszehradzkiej. Węgrom obniżył się standard życia. Rząd, zdaniem Nowaka,  zachował się dobrze, bo mają długoterminową strategię gospodarczą. Państwo Węgierskie zawsze w historii swojego istnienia było od kogoś zależne. Z początku od Turków, potem Austrii  i Rosji a teraz od Unii Europejskiej. Rosja zdaniem Nowaka, jest inna niż Niemcy, Turcy są inni niż Francuzi, Węgrzy musieli dorównać do nowej sytuacji. Teraz mogą liczyć na fundusz spójności z Unii Europejskiej i Unia nie może tego Węgrom zabrać. Chcą również  Węgrzy wykorzystać przyznane fundusze z Rosji na nowe budowy. Jest to nowe źródło pozyskania funduszy dla gospodarki. Głównie na energetykę.

Ten ruch polegający na wspieraniu gospodarki na trzech filarach Unii, Rosji i własnych zatrzymanych zyskach, pozwoli Węgrom na 2-3 procent wzrost PKB, Są to trzy kanały napędzające gospodarkę.

Z tej perspektywy Węgrzy postrzegają swój udział w Unii Europejskiej. Nazywają to konwergencją ze zróżnicowanych źródeł.

Profesor Ambroziak odniósł się do problemu, jak ta współpraca pozwalała maksymalizować zyski państw członkowskich.

„W grupie wyszehradzkiej spotykaliśmy się w placówce w Brukseli i mieliśmy stanowiska skrajnie inne niż wydyskutowane wcześniej, w ramach wspólnych ustaleń. Dzisiaj mamy trochę więcej zaufania do siebie i przed posiedzeniem Rady do spraw energii, czy konkurencyjności nasi eksperci rozmawiają ze sobą. Mam marzenie ażeby, kiedy na Radzie Unii  Europejskiej do spraw konkurencyjności trzy kraje francuskojęzyczne mówią wspólnym głosem, kiedy wypowiada się Czech. Polak i Słowak oraz Węgier, żeby mieli również wspólny głos i mówili wspólnym głosem w ważnych sprawach, np Unii Energetycznej.” 

Zdaniem dyskutantów sukces gospodarczy, to korzyści z handel w ramach rynku wewnętrznego. Możliwość oferowania towarów i usług na rynku unijnym, jako produkty grupy 4V to gwarancja tego sukcesu.

Kraje Grupy Wyszehradzkiej nie mają otwarcia na południe. Trzeba mieć duże przedsiębiorstwa, żeby zaistnieć w handlu zagranicznym i eksporcie na nowe zewnętrzne rynki zbytu. Polska wyróżnia się na tle 4 krajów Grupy, w zakresie ustanowienia relacji z krajami trzecimi. Dr. Novak nie widzi tutaj pola współpracy dla Węgier. Uważa, że jesteśmy konkurentami. Na rynki zewnętrzne wchodzą raczej spółki międzynarodowe. W tym kontekście,  małe węgierskie spółki nie są w stanie eksportować na rynki trzecie. W tej rozgrywce gospodarczej Chiny pojawiają się, jako ważny partner. Dlatego należy rozważać wariant gospodarczy dla Unii 15 plus Chiny (piętnaście państw członkowskich i Chiny).

Dyskutanci zgodzili się z dr. Novakiem, nie widząc możliwości współpracy z rynkami trzecimi samodzielnie. Uważali, że  można ich przedstawicieli przyciągnąć do współpracy, ale że w tej chwili nie ma relacji pomiędzy handlem a atmosferą polityczną w krajach członkowskich.

Chiny prowadziły politykę skłócania członków Unii z tymi krajami, które nie są jej członkami, przyciągając te kraje miliardowymi inwestycjami.

Poruszono również problemy wewnątrz Grupy Wyszahradzkiej w zakresie infrastruktury. Dr. Strażay ze Słowacji ciekawie stwierdził, iż zbudowaliśmy jedna autostradę Polska i Czechy. W Słowacji i na Węgrach ta sytuacja jest jeszcze gorsza. Słowacja zbudowała jedna autostradę. Między  Polską a  Słowacją jest jeszcze gorsza sytuacja drogowa. Połączenia te nie są dobre. Zbudowano kilka przejść granicznych dla lokalnej ludności. Buduje się autostradę Czadca – Zwardoń, tu możemy korzystać z Unii Europejskiej i jej funduszy.

Infrastruktura kolejowa jest w złym stanie. W czasach monarchii austrowęgierskiej można było szybciej dojechać z Krakowa do Wiednia niż teraz. Z Budapesztu do Krakowa jeździ się najszybciej  przez Czechy, a na Słowacji brak skutecznych połączeń.

Dzisiaj państwa Grupy zadają sobie pytanie czy Węgry będą bardzie państwem dunajskim czy środkowoeuropejskim ? Węgry chcą się rozwijać w infrastrukturze i wspólnocie oraz niezależnie od intencji obecnego rządu w relacjach z Rosją. Współpraca z Unią Europejską i perspektywa nowych środków na rozwój infrastruktury jest potrzebna dla Węgier. Potrzeba też dobrych relacji by rozwijać te struktury gospodarcze.

Bardzo często kraje środkowoeuropejskie ścigają się  by ściągnąć inwestorów z Dalekiego Wschodu, Poruszono tutaj teorię globalizacji – za co przyznano w 2014 Nagrodę Nobla. Na poziomie naszych państw zachęcamy inwestorów do kraju, oferujemy im zwolnienie podatkowe, granty w postaci gruntów sprzedawanych za przysłowiową złotówkę. Natomiast zgodnie z tą wyróżnioną teorią globalizacji nie tego oczekują przedsiębiorcy. Interesuje ich czy będą mogli wywieźć towar z miejsca jego produkcji. Dla przykładu ze wschodniej Polski tego nie można zrobić bez dodatkowych nakładów na transport i nakładów na czas dostawy. Dla inwestorów lepiej jest wybudować infrastrukturę w zachodniej części Polski. Dyskutanci zauważyli, że chcemy być jednym wspólnym zjednoczonym regionem, ale różnimy się gospodarczo. Wybudowanie fabryki w Polsce, bo Polska jest zaopatrywana poprzez małe przedsiębiorstwa w zakresie suplementów do produkcji, jest korzystniejsze dla tych potencjalnych Inwestorów, niż gdyby budowali fabrykę taką samą ale na Węgrzech. Tam, na Węgrzech, nie ma takiej tradycji gospodarczej i przedsiębiorczości, jak w Polsce. Poruszono też problem serwityzacji, czyli połączenia sprzedaży towarów z towarzyszącymi im usługami. W Polsce to się udaje, bo ekipa remontowa wstawi te drzwi, które wyprodukuje fabryka. Są małe lokalne firmy wspomagające wielkie przedsiębiorstwa w tym zakresie. To przykład, jak możemy podwyższyć nasza atrakcyjność. W obecnych trudnych gospodarczo czasach ulga inwestycyjna nie jest innowacyjna, a kosztuje naszych podatników.

Bardzo krytycznie oceniono elity polityczne, za przyjętą postawę absorpcyjną w Europie Środkowej wobec bardziej rozwiniętych państw członkowskich. Jeden z dyskutantów prztoczył słowa profesora Hausnera, który powiedział, że elity powinny definiować pozycję kraju w Europie Środkowej.  Peryferyjność działań naszych elit określa się zależnością od zewnętrznych decyzji w wymiarze energetycznym, kredytowym, finansowym. Nie produkujemy a dystrybuujemy. Wątek infrastruktury to potwierdza. Namawiani przez Unię Europejską wykonaliśmy w krajach Europy Środkowej korytarze wschód-zachód. Brak jednak decyzji u nas w kierunku północ-południe. To symbol, że nie udało się wszystkiego zrobić. Trzecim składnikiem negatywnym jest niechęć do tworzenia polityki rządu w oparciu o środowiska naukowe i eksperckie. Występuje duża nieufność do środowisk eksperckich. Rumunia wskazywana jest przez dyskutantów, jako kraj o ogromnym potencjale. Tutaj w kontekście kwestii  infrastruktury poruszono autostradę Via Carpatia. Na tym przykładzie pokazano problem nieadekwatnych sposobów artykułowania własnych potrzeb, co negatywnie oceniane jest, jako prowadzenie modernizacji infrastruktury bez świadomości budowania grupowej podmiotowości w Europie. Zmiany w wymiarze edukacji również mogą być przyczynkiem do wzrostu znaczenia państw środkowoeuropejskich. Gdyby powstał jeden duży środkowoeuropejski uniwersytet, ludzie w naszych państwach dowiedzieli by się o Wyszehradzie i o jego roli w edukacji, gospodarce i niezależności w ramach zjednoczonej Europy.

Dla mnie był ten półtoragodzinny wykład, kapitalnym doświadczeniem w zakresie makroekonomii. Doradzamy naszym klientom w zakresie budowy nieruchomości, często przynoszących lub mogących przynosić dochód. W tym kontekście odnosimy się do analizy rynku i ograniczamy go tylko do rynku nieruchomości, gdy tymczasem otoczenie biznesowe, gospodarcze i polityczne daje bardziej wymierne tło i pozwala spojrzeć na nieruchomość jako część narzędzi gospodarczych, korzystnych lub nie, adekwatnych lub nie, dla inwestorów i dla państwa, w którym rozwija się przemysł, dla odbiorów usług. Było to bardzo ciekawe.

W kolejnym dniu obrad Kongresu mogliśmy wysłuchać ekspertów i prezesów spółek inwestujących w nieruchomości.

Ciekawe informacje przedstawił Prezes Griffin Group Przemysław Krych. Spółka Griffin uzyskała dofinansowanie i rozpoczęła ekspansję na rynek nieruchomości komercyjnych.

Zakup platformy od Echo Investment, opisanej jako działające nieruchomości, bank ziemi pod inwestycje oraz  nieruchomości w drodze, czyli w trakcie procesu inwestycyjnego – dało przejmującemu szerokie spektrum możliwości działania na rynku nieruchomościowym.

Kupno działającej spółki Echo Investment przez Griffin za kwotę powyżej 400 mld zł jest największym przejęciem na rynku w Polsce. Mały Griffin posiadając znaczne dokapitalizowanie z funduszy wysokiego ryzyka przejął znacznie większą spółkę. Griffin zainwestował w ekspertyzy, które wraz z doświadczeniem  Zarządu Spółki w zakresie Equity Founds pozwolił na inwestowanie. Początkowo w meble Emilia, Potem w rynek farmaceutyczny a teraz w nieruchomości. Spółka Griffin poczytywana, jako największy gracz na rynku nieruchomościowym, nie przywiązuje się do swoich aktywów. Pojedyncze aktywa kupują i sprzedają na bieżąco. Liczy się tylko opłacalność transakcji, a nie długoterminowe lokowanie środków.

Dyskutanci stwierdzili, iż liczba nieruchomości dobrych jest coraz mniejsza na rynku polskim. Kurczy się rynek warszawski i wszystko wskazuje na to, iż inwestorzy zintensyfikują swoje działania na rynkach regionalnych.

Rok 2014 był dobrym rokiem dla dużych inwestycji magazynowych, a teraz w 2015 roku będzie ich znacznie mniej. Nieruchomości biurowe i handlowe mają być atrakcją tego roku.

W najtrudniejszej sytuacji są nieruchomości biurowe w Warszawie. Dzisiaj inwestorzy w nieruchomości biurowe i handlowe rozpatrują je nie pod kontem korzyści przy zakupie a ryzyka przy upłynnieniu i zbyciu. Strategia wyjścia i ryzyko straty przy sprzedaży szybkiej, są z punktu widzenia inwestora najważniejsze, tym bardziej kiedy na rynku nie ma chętnych na najem lub zakup.

Do Polski napływa również spekulacyjny i inwestycyjny egzotyczny kapitał, głównie  chiński i afrykański. Rekordowe niskie stopy kredytowe, deflacja w Polsce, sprzyjają inwestorom inwestującym w nieruchomości. Oni mogą zarobić na samej zwyżce stóp kredytowych. Na rynku polskim, jest zdaniem dyskutantów, nadpodaż kapitału. Dochodzi do sytuacji, gdy bankom trzeba płacić, żeby trzymały nasze pieniądze. Żyjemy w otoczeniu braku alternatywy. Inwestorzy nazywają tę sytuację z języka angielskiego TINA czyli  This is no alternative – nie ma alternatywy.

W dyskusji brał również udział Maciej Król prezes PKP Xcity investment Sp. z o.o. Spółka córka PKP SA poszukuje kooperantów, ale na zasadzie joint venture. Realizują właśnie takie projekty. Posiadają w pakiecie dobre lokalizacje w centrach głównych miast oraz olbrzymie obszary do zainwestowania. Chcą tworzyć nowe dzielnice miast. Dla PKP grono partnerów do współpracy jest kilkakrotnie większa dzisiaj niż kilka lat temu. Oferty kluczowe przedstawiane Spółce przez potencjalnych inwestorów pokazują, że potencjał na grunty PKP jest coraz większy. Potoki ludzkie, funkcja dworcowa, duże wyzwania dla handlu i logistyki sprawiają, że partnerzy są zainteresowani współpraca w różnych obszarach biznesu. Od nieruchomości infrastrukturalnych w sieci teleinformatyczne, poprzez sieci energetyczne aż po wspólne nieruchomości biurowo-handlowe.

Inwestycje przy węzłach komunikacyjnych oraz handlowe i biurowe budynki to strategia Spółki. Inwestycje w rynek logistyczny połączony z funkcją magazynową ma dać nową jakość podobną do tej jaką zajmuje na rynku synergia Schenker z DB. Obszary 250 ha gruntów pod inwestycje na Woli w Warszawie stworzył olbrzymi potencjał inwestycyjny  w tkankę miejska. Tworzenie całych obszarów o konkretnych funkcjach gospodarczych – to cel PKP. Nie obca jest im również strategia intermodalna, polegająca na systemie transportu połączonego z funkcją składowania. Ta strategia  jest w Polsce nierozpoznana, ale bardzo obiecująca.

Renata Kinde-Czyż zarządzająca parkami handlowymi M1 stwierdziła podczas dyskusji, iż centra handlowe maja problem z decyzjami inwestycyjnymi.  Deweloperzy lub inwestorzy przeceniali lokalizacje, jako jedyne kryterium opłacalności. W ostatnim czasie pojawiło się bardzo dużo  obiektów handlowych. Te które powstaną w najbliższym okresie nastawiają się na odbieranie klientów lokalnym galerią.

Kolejnym problemem galerii jest wzrastająca sprzedaż internetowa. Wartość sprzedaży internetowej wzrasta rocznie o 20 procent i są tacy, którzy wierzą, że odbije się to na wielkości sklepów handlowych. Zdaniem dyskutantów, inwestorzy muszą to brać pod uwagę. Być może sklepy będą zmniejszać powierzchnie najmowane i będą wynajmowały magazyny na zewnątrz, w bliskiej ale nie tak atrakcyjnej lokalizacji i rezygnować z powierzchni najmowanej również pod przeznaczenie magazynowe, czyli zaplecza tych sklepów właśnie w galeriach i centrach handlowych. Zdaniem pani prezes Kinde, wiele czynników trzeba brać pod uwagę, dokładne i rzetelne badania rynku lokalnego jest tylko jednym z argumentów przemawiających za inwestycją. Jej zdaniem należy również prowadzić badania konkurencji, badania preferencji najemców na sklepy, obserwować nowe trendów.

„Trzeba nawiązać do inwestorów, bardzo równoważyć decyzje, które ułatwiają strategię wyjścia. Jeżeli obiekt gwarantuje zwrot z inwestycji, to nie wszystko. Czas na spontaniczne decyzje w tym sektorze dobiegł końca.”

Pojawiły się na naszym rynku fundusze Norges z Norwegii i PSP kanadyjski. Fundusze te inwestują w dużej skali w logistykę, która jest postrzegana, jako sektor bezpieczny, podobny do obligacji skarbowych.

W 2014 roku aż 20 procent inwestycji było nakierowanych na logistykę, zatem to jest segment oparty na ukierunkowanych inwestorów. Rynek europejski nakierowany jest na konsumpcje i dlatego ten sektor logistyczny i magazynowy postrzegany jest za bezpieczny.

Jest różniąca w postrzeganiu przez inwestorów nieruchomości o krótkiej stopie zwrotu, a inna nieruchomości i inwestycji w magazyny i centra logistyczne.

Prezes firmy Griffin Przemysław Krych uważa, że w ten sektor – czyli sektor magazynowy, nie będą inwestować, jako spółka. Dla nich lepsza jest umowa najmu na krótki okres. Widzą ryzyko w barierze wejścia w sektor magazynowy, opisany ograniczeniami ustawy krajobrazowej, np. widocznej w Bawarii. Dzisiaj w Polsce przed wjazdem do każdego dużego miasta widoczne są pudełka centrów logistycznych. Ta sytuacja nie jest do pomyślenia w krajach wysokorozwiniętych, np. w Niemczech.

Zdaniem prezesa Panattoni Marka Foryńskiego popyt na powierzchnie magazynowe wygląda dobrze. Kolejnym obszarem zainteresowania inwestorów w centra spedycyjne i magazynowe są obiekty produkcyjne. Budowanie obiektów produkcyjnych powoduje, iż napływ klientów zainteresowanych na innych zasadach, zasiedlaniem obiektów na długie umowy najmu, jest stabilny i naprawdę rośnie. Jest to stymulowane przez powierzanie produkcyjne pod specjalne zamówienie.

Zdaniem dyskutantów coś jest na rzeczy, że trend centrów handlowych i e-commers może się zmienić. Centra handlowe i powierzchnie biurowe są  centrum zainteresowania inwestorów. Podejście najemców zmodyfikowało się i teraz wybierają oni obiekty sprawdzone. Łatwiej jest obecnie prowadzić obiekty typu M1 , które są wynajęte w 99 procentach, niż w nowe obiekty wchodzące na rynki lokalne, które przy otwarciu mają połowę przestrzeni niewynajęte.

Sklepy – kotwice, jak nazywają je fachowcy, o znanych i pożądanych na rynku markach, są w nich nieobecne i efekt lokalizacji w centrum miasta, jako jedynego kryterium inwestycyjnego, kończy się niepowodzeniem, bowiem nie ma magnesów przyciągających klientów. Najemcy nie osiągają zakładanych przychodów na sklepach w tych nowych obiektach i rozwiązują umowy najmu.

Najemcy są bardziej sceptyczni i ubezpieczają się. Wydłuża się okres negocjacji. Coś co negocjowali miesiąc teraz negocjuje się sześć miesięcy, często z klauzulą wyjścia z obiektu w sytuacji nieosiągnięcia zamierzonych obrotów.

Zarządzane przez panią prezes Kinde-Czyż obiekty mają wynajętą powierzchnie. Mają te obiekty lokalizacje prestiżowe, ale mimo to rozmowy z najemcami długo trwają. Zdarzają  się kontrybucje w wyposażenie przyszłego lokalu. W pewnym momencie obniża się zwrot z inwestycji dla właściciela nieruchomości. Spółce zarządzającej obiektami M1 rozbudowa trzech centrów handlowych udawała się i to ze stanem wynajmu na dzień otwarcie w 100 % i bez kontrybucji dla najemców. Natomiast rynek zmienił się.

Zdaniem dyskutantów rynek e-commers będzie rynkiem rozwijającym się przez pięć nowych lat. Ten okres będzie super ważny dla rynku najmu. Jeżeli dzisiaj mówimy o dominacji centrów handlowych, to tylko w perspektywie 10 do 15 lat. Równolegle coraz wyraźniej i prężniej będzie zmieniał się trend na rynku magazynów i handlu przez internet. Spowodowane to jest zmianą podejście klienta do zakupów. Sklepy w dzisiejszym rozumieniu będą miały rolę prezentacyjną, na wzór schowroom-ów.

Ważna rzecz, której brakuje Polsce, to nowe marki. Nowe projekty w Warszawie blokowane są przez deweloperów, chcących ściągać nowe marki do Polski i swoich obiektów. Poszukują oni inne marki niż h&m czy Zara. Te nowe marki przyglądają się naszemu rynkowi i jeszcze odkładają czas na przenosimy i zasiedlenie w Polsce. Nawet jeżeli PRIMARK z Wielkiej Brytani, chciałby się zasiedlić w Polsce, to i tak najpierw wejdą do Warszawy, chyba że dokonają przeładowania właścicielskiego w kilku lokalizacjach naraz.

Klienci pokazują nowe trendy na rynku nieruchomości komercyjnych. Kupują towary przez internet, ale  odbierają je w sklepach stacjonarnych, mimo sprzedaży internetowej. Dlatego magazyny będą potrzebne. Oczywiście w innym formacie, już  jako uzupełnienie sal prezentacyjnych. Książki dzisiaj sprzedaje się właśnie w tym nowym i innym formacie. Formuła Empik, na skutek wejścia dużej amerykańskiej sieci sprzedażowej Amazon w ten segment, wymusi rozwiązania i przebudowy.

Czeka nas analiza wielkości potrzebnej do sprzedaży powierzchni, rewizja warunków najmu. Ten segment rynku potrzebuje zmiany. Wynajem ma okresy wydłużone czeka zmiana. Ten czynnik wpływa na oblicza handlu. Zupełnie inną drogą idzie rynek sprzedaży muzyki. Spowodowane to jest nowymi technologiami. Dzisiaj sytuacja sprzedaży książek w wersji elektronicznej, tak jak i muzyki, wymusza zmiany na rynku najemców lokali handlowych.

Kończąc wątek handlowy spółka Griffin zaangażowała się w „Supersam” katowicki. Zdaniem prezesa Griffina mamy w Polsce taki klimat, że jesteśmy skazani w wielopowierzchniowe centra rozrywkowo-handlowych i rozrywka będzie ważna w poszukiwaniu najemców. Ludzie – klienci chcą spędzać czas na rozrywce a mniej na zakupach. Poszukują formatów wyłącznie, na przykład na jedzenie lub rozrywkę. Supersam w Katowicach wpisuje się w strategię współpracy z lokalnymi sklepami. Okazało się z analizy, że wymierają sklepy na ulicy Stawowej w Katowicach. Stało się to konsekwencją  zasysania handlu przez galerie handlowe, głównie Galerię Katowicką. Supersam zdaniem prezesa Griffina Przemysława Krycha, spowoduje balans wśród klientów i sprawi odbudowanie ulicy Stawowej. Stanie się to poprzez jeden ciąg handlowo-rozrywkowy na osi Galeria Katowicka – ulica Stawowa – Galeria Supersam.

Wniosek: Niszowe produkty, fokus na rozrywkę, będą kluczowe dla tworzenia tej handlowej destynacji.

Podsumowanie.

Myślę, że warto uczestniczyć w konferencjach i kongresach. Właśnie nie tych stricte nieruchomościowych, ale właśnie ekonomicznych, opisujących gospodarkę w ujęciu makroekonomicznym. Daje to pełniejszy obraz oraz możliwość spotkania i wysłuchania relacji osób siedzących w centrum inwestycyjnym nieruchomości o konkretnych profilach branżowych. Ich doświadczenia wypowiadane na Kongresach dają możliwość wyrobienia własnych poglądów i przeniesienia ich na ekspertyzy czy operaty. Dają również możliwość wypowiadania się w sposób pełniejszy, jako doradcy rynku nieruchomości. Dzisiaj – to doradztwo – może jest kierunkiem raczkującym, ale jeżeli macie plany wejścia w ten segment usług, wobec kurczącego się rynku zleceń na wyceny nieruchomości, to takie zderzenie z odbiorcami naszych usług jest bardzo pouczające.

Pragnę Was poinformować, że udział w Europejskim Kongresie  Gospodarczym był za darmo. Mimo to spotkałem tam tylko koleżankę Katarzynę Rusin, rzeczoznawcę z Katowic. Zastanawia mnie fakt, że nie znalazł Europejski Kongres Gospodarczy w Katowicach większego zainteresowania wśród rzeczoznawców majątkowych. Namawiam Was bardzo mocno do udziału w nim za rok.

Marek Wiśniewski

Prelegenci sesji:

SESJA PRELEGENCI
Sesja inauguracyjna Elżbieta Bieńkowska Komisarz UE
Janusz Piechociński Wicepremier
Janusz Lewandowski Poseł do Parlamentu Europejskiego
Grupa Wyszehradzka – gospodarczy aspekt współpracy regionalnej Adam Ambroziak SGH Warszawa

 

Martin Ehl Redaktor Naczelny Hospodarske Noviny
Michal Koran  Dyrektor Wykonawczy Instytut Międzynarodowych Stosunków w  Pradze
Tomas Novak Węgierski ekonomista, Węgierska Akademia Nauk
Tomas Strazay Słowackie Stowarzyszenie Polityki Zagranicznej
Rynek Nieruchomości w Polsce Tomasz Buras Dyrektor Zarządzający SAVILLS Sp. z o.o.
Marek Foryński Dyrektor Panattoni Europe
Renata Kinde-Czyż Prezes Zarządu Xcity Investment Sp. z o.o.
Przemysław Krych Założycie i Prezes Zarządu Griffin Group
Rafał Szczepański Wiceprezes Zarządu BBI Development SA
Charles Taylor Partner Zarządzający Cushman & Wakefield